Каждая сделка с недвижимостью имеет свои особенности. Приобретаемое жилье может быть в обременении, в долевой собственности, или получено по договору дарения с ограничением. На квадратных метрах могут быть прописаны дети, инвалиды, недееспособные люди. Какую-то квартиру продают только с условием крупного аванса, а где-то требуют задаток уже при просмотре. Какие сделки будут рискованными, а каких не стоит опасаться?
Всем, кто хочет купить квартиру в Москве, мы расскажем, где найти полную информацию о недвижимости и ее владельцах.
Покупаем квартиру у частного лица
Доверие к постороннему лицу, продающему многомилионную недвижимость, может лишить вас сбережений. Поэтому, тщательная проверка квартиры и ее владельцев обязательна.
Начните знакомство с обмена паспортными данными. Изучите паспорт продавца, попросите разрешения проверить его через сайт Миграционной службы.
На этом этапе нужно:
- проверить подлинность паспорта;
- убедиться в статусе его владельца и его правах.
Как проверить паспорт
Если вы не судебный эксперт и не имеете под рукой технических средств для проверки подлинности документов, не расстраивайтесь. Просто проверьте:
- состояние всех страниц паспорта, равномерность их изношенности. Обратите внимание на подозрительно новые странички в числе прочих;
- последовательность номеров всех листов;
- дату выдачи паспорта и возраст его владельца;
- четкость всех оттисков, количество штампов о прописке;
- реквизиты предыдущего документа.
Как узнать резидента
По закону, нерезидентом является гражданин, находящийся за пределами России от 183 дней в течение календарного года. Другими словами, если наш соотечественник часто выезжает из страны и более полугода проживает за ее границами, для налоговой службы он приобретает статус нерезидента. Такой гражданин теряет право на налоговый вычет, его доходы облагаются по ставке 30%. Вы можете купить у него квартиру, заручившись содействием опытного юриста.
Важно знать: покупка недвижимости в РФ у нерезидентов имеет свои особенности в налогообложении, оформлении и расчетах. Документы иностранных граждан должны быть переведены на русский и заверены нотариально. Чтобы покупателю избежать оплаты лишнего налога, необходимо соблюсти все нормы законодательства.
Как выявить банкрота
По данным паспорта и ФИО на сайтах Арбитражного суда и ФССП (Федеральной Службы Судебных Приставов) ищем информацию о финансовом состоянии владельца недвижимости. При крупных взысканиях или банкротстве, на имущество ответчика может быть наложен арест.
Рекомендуем проверять не только продавца, но и его супругу(а).
Санитаров вызывали?
Вторым этапом проверки продавца будет признание его дееспособности. Нужно убедиться, что владелец недвижимости не состоит на учете в психоневрологическом диспансере, не страдает зависимостью и не принимает психотропных препаратов.
Действуем деликатно, но твердо. Просим предъявить справку из ПНД и не снижаем своих требований, если не хотим впоследствии вызова в суд на оспаривание сделки.
Где найти информацию о «нехорошей» квартире
Если продавцы недвижимости с честью прошли проверку, доказав свои статус, дееспособность и финансовую состоятельность, переходим к проверке объекта. И здесь Росреестр нам в помощь!
Требуем от продавца:
- свидетельство о праве на собственность;
- кадастровый паспорт, технический паспорт;
- согласие супруги(а) продавца на сделку;
- согласие других владельцев недвижимости на продажу.
Покупатель, имея кадастровый номер жилья или его адрес, заказывает в Росреестре информацию об объекте. Мы рекомендуем заказывать архивную справку (расширенную выписку из ЕГРН), информирующую о всех сделках с данным объектом за последние 10 лет, о прописанных жильцах, собственниках недвижимости и т.п.
Выписка из ЕГРН содержит:
- точный адрес объекта;
- кадастровую стоимость, дату последней оценки;
- технические условия (этажность, площадь и пр.);
- количество собственников объекта и их ФИО;
- дату свидетельства о регистрации;
- наличие обременения.
Достоверность и информативность выписки ЕГРН позволит в кратчайшие сроки проанализировать риски, проверить сделку на предмет «подводных камней». Приведем пару примеров:
- Квартиры с детьми. Особое внимание проявляют к жилью с зарегистрированными детьми. Квартира, купленная с участием материнского капитала, должна быть в долевой собственности всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Без разрешения органов опеки продажа такого жилья невозможна. Покупателю, пренебрегшему этим правилом, предстоит жить с чужими детьми или лишиться покупки по решению суда.
- Квартиры с перепланировками. Еще один нюанс касается перепланировок. В Москве, особенно в старом фонде, можно встретить «двушки», переделанные народными умельцами в «трешку». Есть и квартиры, в которых лоджии объединены с прилегающими комнатами. Покупателю нужно сверить фактическое состояние жилья с утвержденным техническим планом. Если были перепланировки, требуйте их отражения в документации. Любые изменения: объединение пространства, перенос отопительной батареи, демонтаж раковины в ванной и т.п., должны быть зафиксированы и разрешены. Иначе покупатель за свой счет будет приводить жилье в первоначальный вид.
Потенциального покупателя должны насторожить несколько моментов:
- срок владения объектом менее трех лет;
- квартира в последние годы часто меняла собственников;
- в разное время было прописано много жильцов;
- в числе собственников были юридические лица;
- текущее состояние помещений не соответствует техническому плану;
- квартира подарена нынешнему владельцу с условием бессрочного пользования;
- среди собственников жилья есть несовершеннолетние дети.
Если один или несколько из перечисленных признаков присутствуют, рекомендует отказаться от сделки. Иначе рискуете стать участником судебных заседаний, и при худшем сценарии, лишиться квартиры.
Про деньги: как рассчитаться с продавцом
Миф о том, что без крупного аванса или задатка нельзя купить хорошую квартиру давно развенчан. Эксперты предупреждают об осмотрительности и осторожном подходе к сделкам, если продавец настаивает на задатке в первые минуты общения. Доверчивые покупатели станут жертвой мошенника, и останутся без денег и квартиры.
Получаем расписку
Так стоит ли продолжать диалог с продавцом, услышав требование аванса? Ответ зависит от ситуации. Если документы продавца подлинные и объект с чистой историей, можно вести переговоры об авансе. Но при этом все расчеты нужно документально фиксировать.
Важно знать: передавая деньги продавцу нужно получить расписку. В расписке должны быть указаны паспортные данные продавца и покупателя, дата, сумма и условия (задаток безвозвратный либо аванс и т.д.). Укажите адрес покупаемой квартиры, полную сумму сделки, дату и номер предварительного договора. Чем подробнее составлена расписка, тем больше гарантий у покупателя в сохранности своих денег.
Желающим провести расчеты онлайн, перевести деньги на карту покупателю, стоит отразить этот момент в расписке. Укажите номера счетов отправителя и получателя, дату операции. Распечатайте чек и сохраните.
Отсутствием расписки пользуются недобросовестные продавцы недвижимости, вынуждая покупателя повторно внести оплату под угрозой расторжения договора.
Не стесняйтесь требовать расписку даже на незначительные суммы. Впоследствии, при несостоявшейся сделке, это сэкономит время и силы на возврат денег или на поиск мошенников.
Регистрируем договор
Подписанный договор, заверенный у нотариуса, необходимо зарегистрировать в Росреестре. Процедура регистрации отработана системой МФЦ – достаточно предоставить документы по списку в ближайшее отделение.
Важно знать: до завершения процедуры регистрации покупатель не считается собственником. Только получив свидетельство из ЕГРН он может считаться законным владельцем квартиры.
Покупаем квартиру у родственника. Что нужно знать?
Если предстоит купить квартиру в Москве у родственника, это не повод отказаться от проверки жилья через Росреестр:
- во-первых, бабушки и дедушки могли забыть о зарегистрированных когда-то завещаниях, договорах дарения или купли-продажи;
- во-вторых, новый собственник может быть неприятно удивлен, узнав о прописанных в его жилье мигрантах или совершенно посторонних людях;
- в-третьих, квартира может оказаться в долевой собственности.
Поэтому, рекомендуем при любой сделке (завещание, дарение, раздел имущества), проверять данные недвижимости в выписке ЕГРН. А после заключения договора сразу подавать документы на регистрацию в Росреестр, чтобы закрепить права и стать единоличным владельцем.
Заключение
Покупка недвижимости в Москве может стать выгодным приобретением, или обернуться бесконечными судебными тяжбами. Чем крупнее рынок, тем больше на нем мошенников. Проверяйте квартиру и продавца только на легальных источниках информации, заказывая документы из ЕГРН.