Загородный дом – советы нотариуса перед покупкой
Планируя покупку загородного дома, нужно особенно внимательно просмотреть все документы, так как именно приобретение такой недвижимости, по мнению экспертов, чревато неожиданными для неискушённого потребителя неприятностями.
Постройки из прошлого века
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) появился только в 1998 году. В нём зафиксированы лишь те права собственности, которые возникли позже. Значит, информации об арестах или обременениях, наложенных на дом, ставший чьей-то собственностью ранее и не внесённый в реестр, покупатель из выписки из ЕГРН не узнает.
Незарегистрированное право на наследственное имущество
При покупке недвижимости, полученной в наследство, возникают другие риски. Чтобы доказать свои полномочия, продавец может предъявить свидетельство о праве на наследство. Но этого недостаточно. Необходимо, чтобы в ЕГРН он числился как полноправный хозяин жилья. Правильно будет сначала зарегистрировать имущество в Росреестре, а потом выставлять его на продажу. Кроме этого, необходимо согласие на продажу других наследников (если таковые имеются и наследование происходило по закону).
Границы
Рубежи купленного участка могут не соответствовать техническому плану. Проверка межевания выявит это нарушение, и придётся судиться с соседями, а то и передвигать забор или разбирать сарай, построенный на чужой земле. Проверить соответствие фактических границ документальным можно на публичной кадастровой карте Росреестра.
Если чёткие границы приобретённой площади не зафиксированы в документах, сотрудник ЕГРН Росреестра обязан приостановить процедуру регистрации или вовсе отказать в её проведении. Даже когда оформление состоялось, проблемы всё-таки возможны. Владельцы соседних участков могут обратиться в суд, если у них есть доказательства, что часть их территории используется посторонними людьми.
Ограничительные меры (обременения)
В отношении земельного участка могут действовать некоторые ограничения по его использованию. Сведения о них применительно к площади, параметры которой законодательно установлены, содержатся в реестре. Дача может быть построена в зоне, где предусмотрен особый порядок использования (природоохранная или принадлежит к культурному наследию и пр.). Покупатель порой узнаёт о том, что по приобретённой земле проходит важный туристический маршрут только после того, как сделка состоялась. Запретить проход по проложенной тропе невозможно. Значит, остаётся привыкать к мысли, что мимо коттеджа будут непрерывно ходить незнакомые люди.
Случается, что, покупая надел, человек изначально планировал сооружение здесь жилого дома. Но впоследствии оказывается, что это земля сельхозназначения, где строительство запрещено. Или другая ситуация, когда на территории располагается здание. После заключения договора выясняется, что это объект исторического или культурного наследия. Снести ветхое строение и возвести вместо него современный коттедж нельзя. Такие вещи надо выяснять до покупки.
Раздельная продажа дома и земли
Приобретая участок с капитальными постройками на нём, следует уточнить, владеет ли ими одно и то же лицо. Если собственник один, все строения передаются новому хозяину вместе с землёй. Если же у дачи и надела разные собственники, сделка становится рискованной. Хозяин здания имеет преимущественное право покупки земельной собственности. Значит, сделку можно оспорить, и, если это право нарушено, она будет признана недействительной. После отмены соглашения предстоит взыскание с продавца полученных им средств, что часто довольно проблематично.
Лучший вариант безопасно провести сделку – либо заказать перед покупкой недвижимости отчет о рисках, либо привлечь к процессу специалиста. Нотариус проведёт экспертизу документации, объяснит неочевидные стороны законодательства, возможные последствия договорённости. Нотариат выступает гарантом законности договора, защищённости интересов каждой стороны. Кроме того, нотариусы вправе запрашивать и использовать данные из разных ведомств
К заверенному нотариусом договору в суде отнесутся с повышенной степенью доверия. Нотариус, удостоверивший сделку купли-продажи, материально ответственен за свои действия и несёт ответственность за причинённый по его вине ущерб всем своим имуществом.