Аренда квартиры: как распознать мошенников
Квартирный вопрос продолжает портить людей: растет мошенничество на рынке жилья, аферисты используют изощренные схемы обмана. Есть ли способы защититься и заключить договор аренды квартиры с гарантией? Мы расскажем о доступных и надежных методах проверки арендодателей и жилья.
Варианты мошенничества с арендой квартир
Чужую квартиру сдавать нельзя, закон это запрещает. Сдать недвижимость в аренду может только собственник или лицо, действующее по нотариальной доверенности. Права владельца жилья подтверждаются выпиской из ЕГРН и правоустанавливающим документом (например, договором наследования или купли-продажи).
Так как же происходит обман арендаторов? Рассмотрим несколько схем.
«Липовые» владельцы
Одна из старых мошеннических схем действует и сегодня: аферисты снимают квартиру и сдают одновременно нескольким арендаторам. Сначала мошенники находят подходящий объект. Обычно выбирают квартиры, чьи владельцы часто отсутствуют, живут в другом городе или стране. Заключив договор аренды, мошенники подделывают документы. Затем выставляют объявление о сдаче в наем по привлекательной цене. Желающие арендовать находятся быстро.
Мошенники принимают потенциальных арендаторов в разное время, показывая поддельные документы о праве собственности на жилье. С каждым желающим подписывается договор найма. Получив деньги, мошенники исчезают. Обманутым квартиросъемщикам остается выяснять отношения между собой, и подавать заявления в полицию. Там определят, что договор аренды квартиры заключен с лицом, не имеющим к ней никакого отношения. Шансов вернуть деньги равны нулю: мошенники пользуются фиктивными удостоверениями личности, виртуозно запутывают следы.
Как избежать риска? Психологи-криминалисты рекомендуют тщательно изучать документы и задавать уточняющие вопросы «хозяину» жилья. Мошенник будет всячески торопить потенциальную жертву, вынуждать быстро подписать договор. Задача арендатора – не торопясь прочитать договор, и получить бумаги для проверки юридической чистоты сделки. Собственник квартиры предъявит:
Отметим, что с 2017 года в России действует новая система учета недвижимости, и выписка ЕГРН удостоверяет права владельца. Если предъявляется свидетельство о регистрации права (для квартир, приобретенных в 2016 году и ранее), стоит проверить недвижимость через Росреестр.
- правоустанавливающие документы
К ним относятся договор купли-продажи, судебное решение о разделе, договор дарения и другие, объясняющие получение недвижимости ее владельцем.
- паспорта всех собственников
Если у квартиры несколько собственников, об этом будут данные в Росреестре. Мошенники, сдающие чужие квартиры, могут выдавать себя за единоличного владельца.
Субаренда или отъем денег у населения?
Законом разрешено сдавать арендуемое жилье в субаренду, по договоренности с собственником. Как правило, эта практика распространена в сфере краткосрочных договоров, при сдаче квартиры в аренду на сутки или несколько дней.
Мошенники часто пользуются схемой передачи в субаренду жилья без разрешения хозяина.
Как избежать риска? Во-первых, выписка из ЕГРН покажет, кто перед вами – владелец или арендатор. Во-вторых, в договоре аренды квартиры должен быть пункт об условиях субаренды, где собственник дает разрешение арендатору на передачу объекта другим нанимателям, в субаренду. Если в договоре или приложении нет намека на субаренду, то снимать такое жилье у арендатора нельзя.
Аренда квартиры без согласия всех владельцев
Иногда хозяин жилья сдает его, не обсуждая сделку с другими собственниками. Например, сын решает сдать квартиру, которой кроме него владеют родители и сестра. Арендатору это грозит, по меньшей мере, неприятным разговором с владельцами. В худшем случае договор аренды признают недействительным в суде, арендатора попросят срочно освободить жилплощадь.
Как избежать риска? По закону, на аренду квартиры должны дать согласие все владельцы. Арендатору стоит проверить права на недвижимость и установить количество владельцев. Это можно сделать, заказав выписку из ЕГРН.
В договоре найма квартиры указываются паспортные данные каждого владельца. При подписании договора должны присутствовать все владельцы жилья и письменно подтвердить свое согласие с условиями сделки. Если возможности личного присутствия нет, проблема решается нотариальной доверенностью.
Слишком дешевая квартира
Еще один прием мошенников – сдача в аренду квартиры по низкой цене. Непременным условием будет оплата услуги за несколько месяцев вперед.
Например, при средней цене «однушки» в 30 000 рублей в месяц, вам предлагают платить всего 20 000 рублей. Но необходимо сразу внести плату за пять месяцев, 100 000 рублей и залог в размере месячного платежа.
Распознать мошенничество здесь сложно: владельцу квартиры могут срочно требоваться деньги, и он сознательно снизил плату. Но могут быть и другие сценарии, при которых арендатора вынудят съехать до окончания срока аренды, без возврата денег.
Как избежать риска? Юристы не рекомендуют заключать договор аренды квартиры с предоплатой более чем на три месяца. Но, если очень хочется арендовать понравившееся жилье, проявите предусмотрительность:
- обязательно проверьте данные владельца по выписке из ЕГРН. Уточните количество собственников и их статус. Выясните, являются ли они резидентами и не придется ли вам платить за них налоги;
- возьмите консультацию у юриста и внесите в договор все пункты, защищающие ваши права на весь срок аренды;
- каждую передачу денег фиксируйте распиской. При безналичной оплате сохраняйте чеки. Главное правило – не отдавать деньги до заключения договора.
В заключении отметим, что любое мошенничество при аренде квартиры может быть предотвращено на этапе проверки документов. Арендатору стоит проявить настойчивость: заказать выписку ЕГРН, проверить подлинность паспортов собственников, договоры на права владения и прочие бумаги, подтверждающие юридическую чистоту.