Самостоятельная проверка квартиры перед покупкой
В данной статье мы поговорим о покупке квартиры - одна из самых долгожданных и важных сделок в нашей жизни, но в то же время одна из самых сложных.
Бывают разные неприятные истории с теми, кто не знаком с правилами покупки квартиры. Одна семья купила квартиру, а потом выяснилось, что там живут прежние жильцы ипотечники и съезжать не собираются. Пришлось два года ходить по судам. Чего только не бывает! И каждый раз в таких историях покупатель остается без денег.
Как не оказаться в такой ситуации? Какую проверку провести, чтобы потом не испытывать чувства сожаления? Давайте разберемся.
Риелтор – друг или враг?
Первое правило: риелтор ваш помощник, но не друг. Для него важно, чтобы все прошло как можно быстрее, и чтобы он получил свое вознаграждение, а дальше он ни за что не в ответе. А вы должны позаботиться о том, чтобы потом кто-то не пришел к вам с правами на имущество, за которое вы отдали все свои накопления. Ну, а если такой человек все-таки объявится, это будут уже ваши проблемы.
Так что не забывайте следующее правило: какими бы приятными в общении ни были риелторы, не поддавайтесь их чарам, судите трезво и проведите тщательную проверку всего, что у вас вызывает подозрение. Мы вовсе не утверждаем, что все риелторы способны на обман. Да, среди них есть порядочные, ответственные люди. Пусть это вас не тревожит, вы совершаете серьезную сделку и имеете полное право никому не доверять.
К тому же у риелтора не бывает юридической экспертизы, а отказываться от сделки из-за ее небезопасности он, конечно, не захочет, когда есть прекрасная возможность заработать деньги. Вы должны видеть в нем только необходимую для вас информацию. Он занимается сбором документов, знакомит вас с теми, кто продает, а вы, в свою очередь, выполняете свои обязанности, задавая вопросы по каждому интересующему вас моменту.
Начинаем задавать вопросы владельцу
Какие вопросы необходимо задавать? Обычно риелтор знакомит вас с квартирой и продавцами. Это может быть риелтор продавцов, а не ваш. Об этом вы не узнаете вплоть до завершения сделки, если не спросите. Вам кажется, что вот этот почтительный мужчина, который любезно рассказывает о квартире, и есть собственник, а на самом деле им является какой-то алкоголик. Вы должны сразу выяснить, с кем будет заключение договора, что позволит исключить некоторые риски. Поэтому сразу определите, кто будет выступать со стороны продавца: сам собственник или представитель с доверенностью.
Кроме того, необходимо уточнить, кем является представитель: это риелтор или кто-то другой. У представителя, чтобы он имел право заключать с вами договор, должна иметься нотариально заверенная доверенность, в которой так и указано, что он обладает таким правом. Также бывают случаи, когда такую доверенность каким-то образом получают мошенники. Они заключают сделку в то время, как собственники ничего об этом не подозревают. Или может быть, что владелец отозвал доверенность, а мошенник продолжает ею пользоваться. Доверенность вы можете проверить в специальном реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты.
В любом случае, такие действия могут нести в себе определенные риски. Поэтому вы можете настаивать на том, чтобы при заключении сделки присутствовал непосредственно сам собственник.
Далее спрашиваем, кто собственник жилья. Нужно выяснить, кто владелец квартиры, то есть на кого оформлена собственность. Владелец может быть один, или их может быть несколько. Нам нужны сведения о каждом из них. Проверку данных о собственниках можно провести, запросив сведения из ЕГРН Росреестра, которые доступны для каждого. Стоят они не дорого, примерно двести-триста рублей. Можно попросить об этом риелтора или же самим заказать выписку из ЕГРН на нашем портале.
Не забудьте только проверить дату на выписке, которая должна быть максимально близко к совершаемой сделке. Если пару недель назад собственником жилья был один человек, то за пару дней им может быть другой.
Если собственником квартиры является один человек, то в этом случае все намного проще и можно, в принципе, обойтись без нотариуса. Однако, если собственников больше одного, сделку лучше совершать через нотариуса, причем все собственники должны быть согласны на совершение сделки.
Выясняем важные моменты о правообладателе
После того как мы узнали, кто является собственником, переходим к следующему вопросу: в каком состоянии наш собственник? Чтобы сделка не подвергалась оспариванию, а квартиру не отбирали, он должен полностью отдавать отчет своим действиям, и он должен обладать правом на совершение каких-либо сделок, включая сделку по продаже собственности. Если человек обладает правом собственности, то это не обязательно означает, что он может ею распоряжаться, и уж тем более не означает, что он понимает смысл своих действий. Отметим для надежности, у кого лучше не покупать квартиру: у пожилых людей, у людей со странным или необычным поведением, у людей с признаками алкоголизма, а также в том случае, если квартира дареная или полученная по наследству. Несмотря на то, что эта квартира вам очень понравилась, не забывайте об этих моментах.
Допустим, собственник вполне адекватный и дееспособный человек. Тогда следующий наш вопрос: состоит ли он в браке? Это не личный вопрос. Напротив, вполне приемлемый и важный для совершения сделки вопрос. Потому что, если он в браке, то, возможно, вам понадобится согласие супруга (супруги). И это согласие должно быть не устное и даже не только письменное, а заверенное у нотариуса. Но это необходимо, если недвижимость была нажита в браке совместно. Однако возможны и исключения: например, если у супругов был брачный договор, где указано, что данное имущество принадлежит только одной стороне, или если это был подарок одному из них. В этом случае в согласии нет необходимости, но все нужно тщательно проверять.
Проверяем квартиру
Следующий наш шаг - проверка истории квартиры. Может быть, что квартиру несколько раз перепродавали, что вполне возможно, если квартире пару десяток лет. За это время всякое могло произойти: или квартиру завещали, или наследовали, или дарили, делили супруги при разводе. Теперь вы собираетесь стать покупателем, и вам необходимо знать историю жилья, по меньшей мере, последних нескольких лет. Разузнайте, каким образом была приобретена квартира последними владельцами, а если возможно, и предыдущими тоже: была ли это возмездная сделка, наследство или это был подарок. При возникновении спорных ситуаций с безвозмездной сделкой, квартиру возвращают тому, кто дарил. А вам придется бегать по судам, и не ясно, сможете ли вы вернуть свои деньги. Нужно учитывать, что все безвозмездные сделки несут в себе определенные риски.
И напоследок, не стоить надеяться, что квартиру будет проверять банк. Да, он кое-что проверяет, при оформлении ипотеки, но не настолько глубоко, как бы вам этого хотелось.
Портал Реестры России оказывает услуги по полной проверке квартиры, жилого дома, земельного участка и их правообладателей перед покупкой с выдачей отчета и правового заключения по наличию потенциальных рисков у покупателя. Заказать услугу можно по ссылке: «Заказать отчет о рисках».