Альтернативная продажа квартиры – данный термин совсем недавно вошел в жизнь обычных граждан. Это, в первую очередь, обусловлено различными причинами, как правило, на первую строчку подобных причин претендует отсутствие финансовой возможности в приобретении нового, более комфортабельного жилья. Отсутствие денежных средств – главная, на сегодняшний день, проблема населения, еще хуже обстоят дела с жилищным вопросом обычных, рядовых граждан. Улучшить свою жилищную площадь желает каждый, а то, как это воплотить в жизнь, не знает никто.
В последнее время, население всё чаще стало обращаться к различным юристам для обеспечения помощи в проведении альтернативной продажи квартиры.
Что же это за понятие и как оно реализуется на практике в России?
Альтернативная продажа квартиры – это предусмотренная нормативно – правовыми актами сделка по продаже собственного жилья, при этом денежные средства, вырученные от такой продажи, вкладываются в приобретении нового, улучшенного жилого помещения. Выражаясь понятным языком, альтернатива – поиск лучшего, иными словами – обмен жилищной площадью. Однако, в последнее время выстраиваются различные сложные схемы при альтернативных сделках, о подобных явлениях будет рассмотрено чуть ниже.
Налогообложение при проведении альтернативных сделок с недвижимостью и иными объектами
Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при проведении альтернативной сделки с недвижимостью граждане облагаются налогом в размере 13% от вырученных денежных средств с продажи жилого помещения, однако, в законодательстве есть ряд исключений, когда владелец освобождается от подобных выплат, данный перечень чётко указан в Налоговом кодексе:
- Жилое помещение было получено путем вступления в наследство или подарено родственником;
- Наличие договора пожизненного содержания с иждивением в жилом помещении;
- Приватизация жилого помещения.
Также законом предусмотрено, что лица, проживающие в прежнем домовладении на протяжении более 5 лет освобождаются от уплаты 13% налогов при альтернативной сделке.
В соответствии со ст. 220 НК РФ при проведении альтернативной сделки гражданин получает право на получение налогового вычета, который составляет 13% от стоимости жилого помещения.
Таким образом, сфера альтернативных сделок облагается налогами в случаях, предусмотренных законом РФ в сфере налогов и сборов. Неуплата установленных налогов влечет административную и уголовную ответственность в соответствии с квалификацией деяния и размером ущерба государству.
Виды альтернативных сделок
По своей структуре альтернативную сделку с недвижимостью можно разделить по принципу итогового результата и полученной выгоды, исходя из этого, делят:
- Равноценная сделка. Альтернативная сделка с жильем считается успешной, когда оба владельца приобрели подходящие квартиры и при этом не потратили ни копейки, однако, все необходимые блага они получили. Такая сделка считается выгодной и равноценной.
- Неравноценная альтернатива. Другое название подобной ситуации – обмен жилищными площадями с доплатой одного из участников. В данном случае отмечается негатив в отношении одного из участников сделки, которому придется не только отдавать в обмен своё жилое помещение, но и доплачивать его новому собственнику свои денежные средства. В этой ситуации обмен считается неравноценный и определяется критериями жилищной площади, квадратурой, наличием или отсутствием ремонта, развитие инфраструктуры.
- Третья группа альтернативной сделки можно объединить понятием «Больше меньше». В данной ситуации происходит размер жилищными площадями. Например, владелец решил использовать альтернативную сделку и обменять свою трёхкомнатную квартиру на две однокомнатные квартиры. Или, наоборот, жертвуя двумя жилыми помещениями собственник получает одно, но более выгодное для проживания.
При проведении альтернативных сделок с имуществом рекомендуется пользоваться услугами безопасной сделки. Данная процедура предусматривает блокирование одного имущества, например, денежных средств на расчетных счетах в банке до момента предоставления другим собственником документов, подтверждающие право собственности на новое имущество. Данный способ оплаты альтернативных сделок наиболее распространен в Российской Федерации. Если люди доверяют друг другу и нет никаких других препятствий, то можно передать денежные средства наличными или просто перевести на расчетный счет.
Альтернативная сделка – сложный процесс, требующий особого подхода и внимания. Для оформления подобных сделок необходимо прибегнуть к помощи риелтора, но и этого недостаточно, важно контролировать всего его действия, особое внимание уделить регистрации всех альтернативных сделок в Росреестре. Результат регистрации можно проверить, заказав выписку из ЕГРН Росреестра.
Плюсы и минусы при оформлении альтернативной сделки
В отличие от обычной сделки альтернативная сделка предполагает участие в ней как минимум 3 стороны:
- Покупатель – человек, желающий приобрести новое жилье;
- Покупатель – продавец – лицо, которое продает жилищную площадь и приобретает сразу новое;
- Продавец – лицо, продающее жилищную площадь покупателю – продавцу.
Это минимальное количество участников при проведении альтернативной сделки. Следует понимать, что в случае, если появляется еще один покупатель – продавец, то участников становится больше, процесс оформления сложнее, по времени намного длительнее.
В правовой системе Российской Федерации отсутствует понятие «альтернативной сделки», данное понятие используют исключительно риелторы.
Как и при любой проводимой сделке для всех участвующих сторону присутствуют как позитивные, так и негативные моменты.
Рассмотрим положительные моменты для каждого из участника альтернативной сделки с недвижимостью:
- Покупатель – возможность приобретения жилого помещения по ниже рыночной цене. Это обусловлено тем, что в силу сложности сделки продавцы чаще всего снижают цены, чтобы увеличить спрос на своё жилье.
- Покупатель – продавец. Данный субъект особо выгодный при проведении подобных сделок. У данного лица есть возможность переехать сразу из старого жилья в новое, вновь приобретенное путем альтернативы.
- Продавец. Опять же, ввиду сложность сего процесса покупатели жилого помещения зачастую готовы выплачивать больше оговоренной суммы, чтобы не упустить подходящий выбранный вариант жилья.
Наряду со всеми положительными моментами, каждый субъект рискует, в связи с чем, могут появиться негативные моменты:
- Покупатель – в случае, если продавец – покупатель не найдет подходящего для себя жилья, то в данном случае сделка с приобретением нового жилья рискует быть сорванной.
- Покупатель – продавец – продавец может отказаться от продажи своего имущества, в данном случае, без жилого помещения останется и покупатель, и покупатель – продавец.
- Продавец – длительный срок оформления необходимой документации, ввиду большого количества участников сделки.
Таким образом, при проведении альтернативной сделки для всех есть свои плюсы и минусы, кроме того, если тщательно подходить к анализу данного правового неформального института правоотношений, то можно выделить и риски подобных сделок.
Риски при проведении альтернативных сделок с недвижимостью
Самым главным риском при проведении альтернативных сделок является субъект правоотношений. При проведении сделки участвуют как минимум три лица, а если учесть, что право собственности недвижимости переходит среди десяти субъектов, то здесь начинается путаница и никогда не обходится без субъективных факторов риска. Ввиду большого количества участников сделки – некоторые могут передумать, отказаться от сделки, выдвинуть новые условия и много другое, изменение решение хотя бы одного субъекта правоотношений ведет к срыву всей цепочки альтернативной сделки.
Следует отметить и юридический аспект проведения альтернативных сделок, в данном случае особое внимание следует уделять правильности заполнения документации и договоров купли – продажи на все объекты недвижимости. Признание одного договора не действительным влечет к нарушению прав собственности всех участников производства.
При выборе альтернативной сделки настоятельно рекомендуется обращаться к специалистам и непосредственно контролировать все действия. Безопасность сделки – в руках субъектов правоотношений и если всех устраивают условия, то необходимо объединить усилия и контролировать данный процесс, с учетом привлечения и иных специалистов. Следует обращаться к услугам не одного риелтора, а сразу к нескольким.
Этапы альтернативных сделок
- Поиск подходящих субъектов правоотношений. Процедура поиска добросовестных покупателей и продавцов объектов недвижимости. На данной стадии следует обратить внимание на платежеспособность покупателя и юридическую чистоту продавца.
- После того, как всех устраивают участники предстоящих сделок необходимо проверить объекты недвижимости на предмет арестов и иных обременений, связанных с препятствием проведении сделок. На данном этапе лучше довериться специалисту с последующей проверкой всех предоставленных им документов.
- Определение формы и размера оплаты по предстоящим сделкам. На данном шаге со всеми участниками необходимо принять решения, связанные с выплатами за объекты недвижимости. Лучше всего обратиться к безналичной форме расчета с фиксированием в банке, данный способ еще называют подушкой безопасности при проведении сделок. В данном случае гарантом сохранности денежных средств выступает банк.
- Составление предварительного соглашения. Данный документ выступает вторым гарантом успеха альтернативной сделки. В данном документе заполняются сведения о лицах, объектах недвижимости, сроках и формах выплат за объекты сделки.
- После прохождения всех предыдущих шагов необходимо юридически грамотно составить договоры купли – продажи на все объекты предстоящей сделки. Составление договора необходимо поручить грамотному юристу или нотариусу. Обязательно потребовать проведение юридической экспертизы документа на наличии ошибок. Составленные договоры подписываются всеми участниками сделки.
- Регистрация сделки в Росреестре. Обязательный шаг к успешному исходу сделки. Подать документы в Росреестр можно лично или направить их через МФЦ. Следует отметить, что подача документации через МФЦ значительно упрощает процедуру регистрации сделок с недвижимостью. Специалисты МФЦ проверят все документы и дадут бесплатные консультации по дальнейшим действиям. Регистрация договора купли – продажи процедура платная и предусматривает взимание пошлины в размере 2000 рублей. Срок рассмотрения документов в Росреестре составляет 10 дней, в случае, если документы нотариально заверенные, то срок сокращается до 3 суток.
После истечения срока рассмотрения документов все участники альтернативной сделки получают новые, заверенные документы с правом на новую собственность согласно договорам.
На практике случаются особые виды альтернативных сделок, среди них выделяют:
- Альтернативная сделка с несовершеннолетним;
- Сделка с альтернативой, в случае нахождения квартиры в ипотеке;
- Альтернатива при покупке жилья на материнский капитал
Альтернативная сделка – хороший способ приобретения и продажи объектов недвижимости. При выборе подобного способа приобретения или продаже квартиры необходимо обратиться к специалисту в данной сфере и строго соблюдать всю последовательность действий. Тщательно проверяйте каждый шаг и советуйтесь с юристом.
В России альтернативные сделки очень распространены, приоритет подобным видам сделок отдают крупные бизнесмены и торговые кампании, так как альтернатива в выборе объектов является неотъемлемой частью успешного бизнеса.