Если хотите приобрести квартиру и нашли подходящий объект недвижимости, настоятельно рекомендуем вам провести юридический анализ чистоты сделки. Вряд ли вы это сможете сделать самостоятельно, для этого лучше обратиться к к профессоналам в этой сфере. Но о некоторых секретах данной процедуры Вам расскажут специалисты интернет-портала Росреестр онлайн в настоящей статье.
Итак, что необходимо сделать?
Настоятельно рекомендуем заказать выписку из ЕГРН Росреестра. Заказывается выписка в управлении Росреестра того региона, к которому относится недвижимое имущество, или у нас на портале. Эта услуга платная, но стоит не таких больших денег.
Для того, чтобы заказать выписку из ЕГРН, необходимо знать точное наименование объекта недвижимого имущества (точный адрес) или его кадастровый номер. В выписке ЕГРН будет указано, кто фактически является собственником объекта недвижимости. Всегда, как правило, предоставляют свидетельство о праве собственности, где указан собственник. Но сейчас свидетельство не является документом, подтверждающим собственность. И как раз актуальные сведения о собственнике содержатся непосредственно в выписке из ЕГРН Росреестра. Более того, в ней будет указано, имеются ли в отношении квартиры какие-то ограничения либо обременения. Например, квартира находится в залоге у банка. Тогда, если заключаете договор купли-продажи без согласия залогодержателя (банка), то у вас есть огромные риски, что сделку признают недействительной.
Попросите также выписку из паспортного стола или МФЦ. Узнайте, кто всё-таки зарегистрирован в квартире. Можете запросить другие документы. Как правило, запрашивают документы по оплате коммунальных услуг, документы по оплате налогов, капремонта и т.д.
После проведения, так называемого, юридического анализа чистоты сделки, получения выписки из ЕГРН Росреестра, рекомендуем заключить предварительный договор купли-продажи. Заполнить и распечатать данный договор можете также у нас на официальном сайте Росреестр онлайн. Зачем он заключается? Во-первых, для резервирования за вами квартиры, т.к. вы вносите определённый аванс либо задаток за квартиру. Во-вторых, для определения даты совершения сделки. В-третьих, указываете права и обязанности каждой из сторон (продавца и покупателя). Допустим, квартира является общим совместным имуществом, необходимо согласие супруга на отчуждение квартиры. Если есть несовершеннолетний собственник, то продавцу либо законному представителю необходимо ещё обратиться в органы опеки за получением соответствующего согласия. Если квартира заложена, то урегулировать отношения продавца с банком либо иным залогодержателем. Таким образом, ваши правовые отношения входят в правовое русло.
Если передаёте денежные средства по предварительному договору купли-продажи, обязательно берите расписку или, лучше всего, производите расчет в безналичной форме путём внесения денежных средств на банковский счет продавца. Наши суды сейчас скептически относятся к распискам в случае банкротства продавца. В случае наступления указанной ситуации и оспаривания сделки купли-продажи квартиры в рамках процедуры банкротства продавца, - вам будет необходимо подтвердить физическое наличие суммы денег, переданных за квартиру по расписке.
После того как каждая из сторон выполнит свои обязательства друг перед другом, можете совершить основную сделку купли-продажи. Если речь идёт о продаже доли в квартире, то вам тогда необходимо обратиться к нотариусу за составлением данного договора. Сегодня все эти договоры оформляет нотариус. Если вся квартира продаётся одним продавцом, можете самостоятельно составить договор в свободной письменной форме, распечатав его так же у нас на сайте, или обратиться за помощью к юристу или адвокату.
На что обратить внимание в основном договоре купли-продажи?
Конечно, лучше всего пропишите, кто имеет право проживания в квартире. Бывает так, что после совершения сделки, покупатель даёт возможность продавцу ещё некоторое время в ней пожить. Если ваша ситуация именно такой случай, то это всё пропишите в договоре.
Бывает, что после продажи квартиры, выясняется, что в ней зарегистрированы постороннее лица, о которых не велась речь на момент заключения основного договора. Это уже будет являться нарушением договора. Поэтому, как правило, прописывают, что на момент заключения основного договора в квартире нет лиц, которые имеют право пользования жилым помещением. Например, человек находится в армии или в местах лишения свободы. Пропишите этот нюанс, чтобы себя обезопасить.
Обязательно очень детально прописывайте обязанность по оплате коммунальных услуг. К примеру, с какого периода начинает течь это обязательство, какие показания счётчика. Всё это прописывается в договоре либо в акте приёма-передачи квартиры.
Порядок расчётов. Какая сумма уплачена за квартиру, за счёт каких средств производится оплата. Либо это ваши личные денежные средства, либо приобретаете квартиру с использованием кредитных или заёмных средств. Это также необходимо отразить.
Далее, к договору купли-продажи нужно обязательно сделать акт приёма-передачи квартиры или передаточный акт. Смысл один и тот же. Просто разные названия документов. О чем этот документ? Он говорит о том, что продавец передал, а покупатель принял квартиру с такими-то характеристиками и идентификациями. Как правило, в этом акте указывается, что покупатель получил ключи от квартиры, указывают показатели счётчиков за потребление коммунальных ресурсов. Обязательно, помимо договора купли-продажи, передаточного акта требуйте расписку в получение денег, если происходит расчёт наличными денежными средствами.
К великому сожалению, участились случаи, когда в договоре прописано, что до момента заключения основного договора денежные средства за квартиру переданы покупателем продавцу, и расписка в данном случае не требуется. Это ошибочное мнение. Поэтому участились случаи, когда продавец обращается в суд с тем, что я квартиру продал, собственность зарегистрирована за покупателем, однако денежных средств я так и не получил. В итоге получается, покупатель фактически остаётся как без квартиры, так и без денег. Причём с каждым месяцем их количество увеличивается. Очень внимательно отнеситесь к этой проблеме.
Если вы составите расписку, где у вас будет чётко написано: — «Я такой-то, получил денежные средства от такого-то за квартиру в рамках договора такого-то», — то претензий к вам быть не может. Делайте расписку минимум в двух экземплярах. И просите при сдаче документов в регистрирующие органы, чтобы один экземпляр расписки они приняли в обязательном порядке.
Для чего это делается? Проходит как-то период времени и начинаются суды о непризнании сделки купли-продажи ввиду её безденежности. К примеру, расписка может потеряться или сгореть. Встречаются случаи, когда расписки отдают юристам при оспаривании сделки, а они специально их теряют. А когда вы уже предоставили расписку в регистрирующий орган, на вас сформировано регистрационное дело, то здесь уже, конечно, ваши риски минимальны.
В обязательном порядке лично сдавайте документы в регистрирующий орган. Всем известно, что можно сделать доверенность абсолютно на любое лицо. Как правило, продавец делает доверенность на покупателя. И покупатель регистрирует сделку и от себя, и от имени продавца. Не надо! Для судебной защиты очень важную роль играет то, что продавец пошёл в Росреестр и сдал лично документы.
Также не забывайте о налогообложении. Если у продавца квартира в собственности менее трёх либо пяти лет, то с суммы свыше 1 млн. рублей необходимо будет производить уплату налогов. В этом случае лучше проконсультируйтесь дополнительно у специалистов. И настоятельно рекомендуем, если вы всё-таки захотите приобрести объект недвижимости, обратитесь к профессионалам.
Ну, и последнее. Что всё-таки делать, если вы не провели юридический анализ чистоты сделки, и пострадали от действий недобросовестного продавца? В этом случае незамедлительно обратитесь к юристам, адвокатам, которые специализируются в данной области. Не предпринимайте самостоятельно никаких действий. Может так оказаться, что сдали документы на госрегистрацию, однако, право собственности за вами не зарегистрировано по различным мотивам. Например, смерть продавца к моменту оформления права собственности или продавец передумал оформлять право собственности и захотел забрать документы, или продавец написал заявление о приостановлении государственной регистрации. Таких случаев может быть бесконечное количество. И, чтобы правильно подобрать тот или иной вариант разрешения своей проблемы, срочно бегите к юристам или адвокатам. Что они могут сделать в свою очередь? Они могут инициировать составление заявления в суд, чтобы на квартиру наложили обеспечительные меры. И, чтобы нельзя было её продать неограниченное количество раз. И, безусловно, будут действовать в ваших интересах.