Программа реновации, к которой сначала все отнеслись с осторожностью, впоследствии вызвала неподдельный интерес у жителей Москвы. Многие жильцы многоквартирных домов (МКД) решили воспользоваться правом, закрепленным в Жилищном кодексе РФ, и захотели стать собственниками земли, которая располагается под их домами.
Но, в действительности, число заявлений на оформление участков, которые поступили на рассмотрение, осталось неизменным, поскольку данная процедура достаточно непростая и имеет ряд своих особенностей, о которых мы расскажем в данной статье.
По закону те лица, которые являются собственниками помещений (жилых или нежилых) в многоквартирном доме, владеют не только своими квадратными метрами, но и имеют долю в общем имуществе. Так, им принадлежат:
- подвальные и чердачные помещения;
- инженерное оборудование;
- крыши;
- земельный участок.
Каждому участку присваивается кадастровый номер. Все, что находится на прилегающей территории, тоже является собственностью жителей дома. Земля, на которой стоит МКД, является его неотделимым элементом.
В процессе возведения жилого комплекса дольщики также могут претендовать уже на часть участка, даже если МКД не будет сдан. Стоит заметить, что оформление участка в общую собственность – это право, а не обязанность жителей дома. Поэтому власти не спешат принуждать жителей к данной процедуре. Муниципальным властям проще распоряжаться принадлежащей государству землей.
Факторы, влияющие на оформление земли под домом в собственность
Необходимость оформления находящегося под домом участка земли вызвана определенными факторами:
- возможностью полноправно распоряжаться прилегающей землей в соответствии с общим решением жителей дома;
- возможностью возведения других объектов на таком участке, а также право сдавать часть участка в аренду;
- возможность проводить благоустройство территории с учетом мнения жильцов;
- возможность оградить придомовую территорию, поставить шлагбаум, озеленить, сделать парковку и так далее;
- власти не смогут отдать прилегающую к участку территорию под строительство иных сооружений.
После оформления участка у жителей многоквартирного дома появляются не только права, но и обязанности. Благоустройством территории они должны будут заниматься самостоятельно.
Право владения землей и реновация
Согласно программе реновации, жители домов, подлежащих сносу, имеют право на компенсацию. При этом компенсация полагается не только за саму квартиру. В расчет компенсации включается также примерные стоимости доли участка и доли общего имущества.
Жители сносимых домов, которые не успели оформить общую собственность на землю, получат меньшую сумму. Поскольку в расчет не будет приниматься стоимость земли.
Люди, успевшие оформить землю в общую собственность, могут требовать компенсацию за изъятые участки. Такое правило прописано и в программе реновации. Важным условием получения компенсации является возникновение право собственности на участок под МКД до начала процесса реновации.
Порядок приобретения права собственности на землю под МКД
Оформление предполагает размежевание участка, присвоение ему кадастрового номера и оформление в общую собственность. Жителям домов, находящихся рядом со сносимыми домами, так же необходимо установить собственность на свои участки. При возведении новых объектов власти имеют право изъять необходимую им территорию.
Если данные об участке были внесены в ЕГРН Росреестра до марта 2005 года, то жильцы дома, который стоит на этом участке, признаются собственниками участка.
В 2005 году вступил в силу новый Жилищный кодекс, который закрепил основные положения общей собственности на землю в МКД. Именно на положениях этого закона основываются судебные решения.
Право собственности на объект недвижимости доказывается наличием этого объекта в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и соответствующей записью о правообладателях. Такое положение касается и земли. Земельный участок признается личным владением, только если его кадастровый номер записан в ЕГРН.
Часто оформить землю под общим домом проблематично, поскольку такая земля не имеет четких границ, не сформирована на карте.
Законодательством определено, что установление границ земельных участков относится к ведению органов власти. Как правило, такие вопросы передаются в Департаменты земельных отношений. Границы размежеванного участка наносятся на публичную кадастровую карту Росреестра.
Если участок не подлежал межеванию, то нужно пригласить кадастрового инженера. Он размежует участок и составит план. Кроме этого, кадастровый инженер заносит данные об участке в единый реестр, где содержится информация о праве собственности на недвижимое имущество. Информация хранится в электронном виде.
После размежевания участка, нужно подать заявление в Росреестр. Помимо заявления, жильцы дома предоставляют план отмежеванного участка, резолюцию решения, принятого на общем собрании о количестве выделяемых долей и ряд иных документов.
Только пройдя определенные законом процедуры, жильцы могут стать владельцами участка под их домом. Иначе земля будет принадлежать муниципальным властям.
Последовательность действий при оформлении участка многоквартирного дома
Участок, находящийся под многоквартирным домом, и прилегающая к нему территория, оформляется в общедолевую собственность владельцев квартир. Регистрация проводится при наличии общего решения собственников и кадастрового паспорта участка.
Прежде всего, необходимо обратиться к публичной кадастровой карте и проверить наличие участка на ней. Все размежеванные участки нанесены на такую карту. При наличии кадастрового номера участка нужно запросить сведения о нем из ЕГРН. Сделать это можно в МФЦ, через портал Госуслуг или на нашем сайте.
Росреестр предоставит выписку с данными о земле. Услуга является платной. Полученные документы сдаются в МФЦ или Росреестр регистрации и получения выписки о праве собственности. В МФЦ также придется оплатить пошлину.
Процедурой оформления не размежеванных участков занимаются сами собственники жилья. Для этого необходимо провести собрание собственников, назначить ответственного за оформление документации и подачу документов в Росреестр, нанять межевого инженера и оплатить его услуги, а также услуги по составлению межевого плана.
Для проведения собрания и легитимности принятого на нем решения управляющей компании или инициативной группе потребуется Реестр МКД.
Границы устанавливаются по согласованию с владельцами помещений на соседних территориях, либо с муниципальными властями. В зависимости от того, кто владеет землей.
При проведении межевых работ кадастровый инженер ориентируется на информацию, которую предоставляет эксплуатирующая фирма. То есть в объект межевания включается территория, которая содержится за счет жителей дома.
Составленный межевой план подлежит утверждению в имущественном департаменте, а после предоставляется на общее слушание, где жильцы могут проголосовать «за» или «против» представленного плана. Когда «за» проголосует большая часть жителей дома, то план будет принят. В процессе слушаний собственники могут ознакомиться со всеми техническими особенностями проведенного межевания, высказать свои пожелания относительно границ участка.
Перечень документов для оформления земельного участка под МКД
Законодательными актами установлен список документов, необходимых для регистрации земельного участка:
- подтверждение того, что земельный участок находится на кадастровом учете;
- заявление о необходимости зарегистрировать право собственности на землю за жителями дома;
- решение общего собрания жителей дома о том, чтобы участок был включен в общедомовую собственность;
- план межевания;
- выписки из ЕГРН, которые официально подтверждают право собственности на помещения в доме;
- паспорт заявителя, либо иной документ для подтверждения его личности.
Если документы подает доверитель, понадобится доверенность, оформленная у нотариуса.
Где подать документы
Документы на регистрацию земли можно подать:
- в Росреестре, посетив офис для приема заявителей;
- через МФЦ;
- через сайт Росреестра или портал Госуслуг;
- почтовым отправлением.
Через Росреестр участок будет зарегистрирован в срок до семи рабочих дней, а в МФЦ – в течение девяти.