На сегодняшний день приобрести недвижимость далеко непросто, особенно, если речь идет о жилом доме. Предполагается, что покупатели должны быть юридически подкованы и знать все тонкости индивидуального строения.
К сожалению, никто не застрахован от различного рода махинаций. В какой-то момент может выясниться, что купленный дом построен без разрешения соответствующих государственных органов и готовится под снос.
До подписания договора купли-продажи загородной недвижимости необходимо проверить, нет ли нарушения градостроительных и строительных норм.
Проверка объекта в базе Росреестра
Росреестр является органом, который осуществляет регистрацию прав на недвижимость, а также выполняет учет кадастрового имущества.
На государственном информационном ресурсе, именуемом Единым государственным реестром недвижимости (ЕГРН), есть абсолютно все детали по самому объекту и его владельцам. Запрос из ЕГРН можно выполнить как на официальном сайте Росреестра, в МФЦ, или можно получить необходимые сведения на нашем портале.
После получения информации из ЕГРН необходимо ее уметь правильно прочесть.
Важно!
- Все сведения по сделке как в документе из ЕГРН, так и документах продавца, должны быть идентичными.
- Детали по объекту, его характеристики и права собственника также не должны отличаться. Если найдены несовпадения, лучше не выходить на сделку или уточнить у продавца, с чем это связано.
- Строение нужно проанализировать и на самом участке, обратить внимание на то, к какому типу оно относится: СНТ, ДНП, ИЖС и др. Например, дом, который заинтересовал, по документам расположен на участке ЛПХ, а по факту за его пределами, на земле сельхозназначения. Это грубейшее нарушение.
- Следует обратить внимание на площадь и границы участка. Все должно совпадать с ЕГРН. Отлично, если межевание уже выполнено, в противном случае покупателю предстоит выполнить его самостоятельно за свой счет.
- Проверить объект на обременения, а также на то, полноправным ли владельцем является текущий хозяин или же ему принадлежит только доля, а другая, к примеру, принадлежит детям, жене или находится в залоге. Бывает такое, что при строительстве жилого дома затрагивают земли Лесного фонда или участок проходит через газовые либо электрические коммуникации. Безусловно, такие аспекты также являются противоправными и чреваты штрафами, а в дальнейшем сносом строения.
Есть один важный момент, который следует знать! В ЕГРН не всегда содержатся данные по недвижимости, даже в случае законного возведения объекта. Произойти подобная ситуация может в случае, если недвижимость была построена до 1998 года, а после с ней не осуществлялось сделок купли-продажи. Всему виной ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вступивший в силу в 1998 году. Дело в том, что ранее этого года никакого реестра недвижимости не существовало.
Если понравившегося объекта нет на информационном ресурсе ЕГРН, нужно:
- Запросить сведения в БТИ («Бюро технической инвентаризации»).
- Направить запрос в «Департамент жилищной политики» субъекта РФ.
Получение информации о правообладателе - физическом лице
В случае, если продавцом объекта выступает физическое лицо, необходимо:
- Осуществить проверку паспорта на предмет его подлинности. Сделать это можно на сайте МВД.
- Уточнить семейное положение продавца. Если он(а) состоит в браке, то необходимо получить нотариальное согласие супруги(а). В противном случае возможна ситуация, при которой один из супругов заявится с претензиями о том, что согласия на сделку не давал и обратится в суд. Суд безоговорочно признает сделку недействительной.
- Изучить нотариальную доверенность представителя продавца (если на сделку выходит не он сам). Наиболее полную информацию можно получить на ресурсе «Федеральной нотариальной палаты».
- Проверить продавца на наличие открытого исполнительного производства в отношении него, а также нахождение в розыске и существование долгов.
Посмотреть информацию можно на следующих ресурсах:
- Федеральная служба судебных приставов (ФССП).
- Единый реестр сведений о банкротстве.
Если в ходе проверки были обнаружены долги, вскрылось начало процедуры банкротства или продавец находится в розыске, необходимо взвесить все «за» и «против» сделки с таким лицом, возможно, прекратив дальнейшую процедуру оформления документов.
Если вы сомневаетесь в своих возможностях самостоятельно провести проверку объекта и продавца – можете обратиться к нам и заказать Отчет о рисках, который готовится юридической службой нашего портала.
Получение информации о правообладателе - юридическом лице
Абсолютно иная ситуация складывается, если продавцом загородной недвижимости является строительная компания или посредник. Дело в том, что государство никогда не заостряло внимания на индивидуальном строительстве, соответственно, и ресурсов, которые могли бы помочь покупателю проверить предпринимателя, строившего объект, не было.
Если все же есть настрой идти до конца, не помешает осуществить проверку продавца на некоторых ресурсах, это:
- Сайт «ФССП России».
- «Сведения о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов».
- «Судебные акты РФ».
- Сайт «За честный бизнес». Здесь можно посмотреть, как обстоят финансовые дела у продавца, но, к сожалению, данные предоставляются двухлетней давности. Поэтому полностью полагаться на них рискованно.
- «Единый реестр сведений о банкротстве». Проверка в реестре не даст в данном случае никаких гарантий, так как продавец, являющийся банкротом, может запросто продать даже дом, который не достроен.
Если вы сомневаетесь в своих возможностях самостоятельно провести проверку объекта и продавца – можете обратиться к нам и заказать Отчет о рисках, который готовится юридической службой нашего портала.
Состояние объекта недвижимости на момент сделки
Казалось бы, документы и продавец проверены «от» и «до», что еще тут может насторожить. Но при сделках с недвижимостью важно проверить и сам объект. Как правило, покупателям сложно, просто взглянув, оценить реальное состояние недвижимости.
Для этого существуют специальные агентства, которые проводят экспертизу. Процедура поможет определить надежность перекрытий и несущих конструкций, качество фундамента и прочность крыши.
Порой, не прибегая к такому сервису, покупатели берут «кота в мешке», а потом, переезжая на ПМЖ в дом своей мечты, обнаруживают массу сюрпризов и тратят огромные деньги на устранение проблем.
В итоге
Делая выводы, стоит отметить, что при всем внимательном изучении документации продавца, покупатель недвижимости все же имеет определенные риски.
Обращение к сервису ЕГРН во многих аспектах минимизирует возможные «подводные камни» сделки, но 100% гарантии нет.
Если сделка состоялась и договор заключен, то это еще ничего не значит. К примеру, в дальнейшем, можно столкнуться с дополнительными тратами, чтобы подключить загородный дом к инфраструктуре и свободно пользоваться водой, газом и электричеством.
К тому же важно учитывать, что сейчас действует упрощенная процедура оформления прав на земельные участки, дома и т.д. Так называемая «дачная амнистия» продлена еще на год, до марта 2023 года. Это очень удобно, разрешения на сдачу объекта нет, а регистрация в ЕГРН возможна.
Не очень приятным может быть только аспект, что в ходе строительства, например, не учитывались нормы: экологические, санитарные и строительные. В этом случае жизнь в таком доме может представлять опасность для здоровья человека.
Для того чтобы сохранить свои нервные клетки в порядке, профессионалы в сфере недвижимости советуют обращаться к юридически подкованным лицам, которые помогут принять покупателю правильное решение.