Владельцы недвижимости зачастую договариваются с будущими съёмщиками устно. Но, какое бы хорошее впечатление не производил человек, он может не сдержать (вольно или невольно) своих обещаний, подвести арендодателя, доставить ему массу неприятностей. По мнению специалистов, тщательно продуманный и точно сформулированный договор защитит от возможных рисков обоих участников. Жаль, что, считая его слишком хлопотным делом, требующим времени и денежных затрат, граждане ведут переговоры, не закрепляя на бумаге ни обязанности, ни права.
Если имело место устная договоренность
Съёмщик может столкнуться с проблемой внезапного выселения, поскольку хозяину понадобилась снимаемая площадь. Если он не защищён договором, с точки зрения закона, он не имеет права жить на не принадлежащей ему территории.
Владельцы тоже попадают порой в неразрешимую ситуацию, когда люди просто отказываются покидать жилище, несмотря на неоднократные напоминания. Выселиться им рано или поздно всё равно придётся, но кому же хочется тратить время и нервы, сталкиваться с обманом, часто с агрессией.
Если договор аренды заключен в письменной форме
Если официальный контракт заключён, то подобные дела легко разрешаются в суде, в соответствии с Жилищным кодексом. В нём есть полный перечень причин, когда договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендодателя. К ним, в частности, относятся
- неуплата на протяжении полугода, если долгосрочное соглашение подписано на 5 лет;
- просрочка платежей более двух раз по контракту от 1 до 2 лет;
- непогашенные счета от ЖКУ;
- регулярные жалобы от соседей на причиняемое беспокойство;
- ущерб собственности;
- повторная сдача жилья без согласия владельца;
- использование жилой площади не в соответствии с его назначением.
Выселение в судебном порядке
Предупреждение направляется квартиросъёмщику за 3 месяца до планируемого переселения. Сделать это проще всего заказным письмом или вручив уведомление и получив расписку лично. Если съёмщик отрицает, что его предуведомили, или не хочет освобождать квартиру, хозяин вправе обратиться в суд.
Судопроизводство может затянуться надолго, и всё это время арендующий продолжает пользоваться жилплощадью. Судебное постановление позволяет провести выселение в законном порядке. Хотя чаще всего обладатель недвижимости и наниматель предпочитают обойтись без вмешательства юриспруденции и найти пути к соглашению.
Принудительное выселение
Безуспешные переговоры заставляют арендодателя прибегнуть к принудительному выселению. Как это делается? После получения требования об освобождении снимаемого помещения никакой реакции от арендатора нет. Тогда следует обратиться за помощью полиции, привлечь свидетелей, которые будут наблюдать за упаковкой и выносом вещей. При них же должен быть составлен и подписан документ о передаче имущества, а также письменное подтверждение того, что договорные отношения между конфликтующими сторонами расторгнуты.
Сотрудники полиции могут отказаться, ссылаясь на то, что процедура выселения не относится к их полномочиям. И это правда. Если такое произошло, необходимо выдвинуть судебный иск, после чего дело перейдёт к приставам. Юристы предостерегают от вторжения в занимаемую квартиру и сбора вещей жильцов в их отсутствие. Ведь потом трудно будет опровергнуть обвинения в порче или краже личной собственности.
Подводим итоги
Итак, самый верный вариант защиты от недобросовестных нанимателей ⎯ это договор, заключённый по всем правилам. В нём указываются размеры и сроки ежемесячных платежей, способы оплаты коммунальных услуг, требования к проживанию (например, отсутствие домашних животных) и прочее. Также необходимо прописать и все последствия несоблюдения договорных отношений, и те основания, по которым их можно расторгнуть в одностороннем порядке. Профессионалы рекомендуют включить в соглашение депозит, сумма которого равна месячной арендной плате. Эти средства в случае непредвиденных обстоятельств могут пойти на ликвидацию задолженности. Лучше не заключать контракт на долгое время, правильнее возобновлять его каждый год. Порядок освобождения жилья (сроки, количество предупреждений) тоже хорошо было бы оговорить заранее. Надо предусмотреть, что, если арендатор не выезжает к установленной дате, он обязуется оплачивать аренду всё время фактического проживания. Закрепить письменно стоит и составление актов о передаче помещения при въезде от владельца съёмщику, а при выезде наоборот.
За три месяца до истечения арендных отношений добросовестный хозяин квартиры предлагает жильцу перезаключить соглашение или предупреждает его о прекращении договорённости. Если арендатора не уведомили заранее, то по закону контракт продлевается на то же время и с теми же условиями, какие в нём присутствовали.