Как проверить квартиру перед покупкой

Как проверить квартиру перед покупкой – 46 шагов к сделке

Большинство людей приобретают квартиру один раз и на всю жизнь, предполагая жить в ней долго и счастливо. Это, безусловно, существенная трата семейного бюджета. Поэтому в такой покупке важно руководствоваться не личными ощущениями, а здравым смыслом.

Своим личным опытом и разработанным алгоритмом пошаговой проверки квартиры перед покупкой с пользователями портала Реестры России делится ведущий специалист агентства недвижимости Виктор Андреев.
Так сложилось, что в своей непродолжительной жизни я уже дважды подбирал себе квартиру: первый раз – в 25 лет, второй раз – после женитьбы (первая квартира оказалась неудобна для проживания семьей, плюс район ее расположения оказался невыгоден супруге). Оба раза я тщательно просматривал все представленные на рынке варианты, подходящие по ключевым параметрам. В общей сложности и в том, и в другом случае было просмотрено где-то 20-25 квартир.
Избавиться от, так называемых, «импульсных покупок» оба раза мне помог специально разработанный чек-лист, которым я и хочу поделиться с пользователями замечательного портала Реестры России. Его ключевая цель: убрать эмоции – оставить только здравое зерно. На сегодняшний день в интернете представлено лишь описание юридической стороны вопроса. Это, безусловно, важно, но также хочется понимать и насколько сама квартира подходит будущему собственнику, каково ее физическое состояние, насколько богата окружающая инфраструктура района и т.д. Надеюсь, мой чек-лист поможет вам с выбором и позволит детально изучить имеющиеся на рынке предложения. Рекомендую заполнять чек-лист сразу, после просмотра квартиры. Для наглядности – по каждому пункту можно выставлять баллы. Та квартира, которая наберет наибольшее количество баллов, и станет вашим фаворитом.
Чек-лист разделен на четыре группы вопросов:

об инфраструктуре;
информация по дому;
о квартире;
юридические вопросы.

Отмечу, что, в первую очередь, этот чек-лист заточен под рынок вторичного жилья, но и тем, кто смотрит «первичку», он тоже окажется полезен. Делюсь своим личным опытом и мнением. Пользуйтесь. Надеюсь, информация окажется полезной.

Блок 1. Вопросы об инфраструктуре (районе, окружении дома).

Далеко ли дом располагается от метро или остановки общественного транспорта? Для пешехода это позволит оценить общее количество времени, которое займет, к примеру, дорога до работы.
2. Достаточно ли возле дома парковочных мест для местных жителей? Это пункт важен уже для водителей. Выяснить это вопрос очень легко – назначьте просмотр квартир на вечер, когда большая часть машиномест будет точно занята.
3. Есть ли рядом детские сады, школы?
4. Есть ли рядом продуктовые магазины тех сетей, которые вашей семье больше всего нравятся? 5. Каков уровень преступности данного района? (эту информацию можно заранее найти в интернете).
6. Каков уровень экологии района?
7. Есть ли рядом с домом парки/скверы?
8. Какие еще потенциальные «развлечения» есть неподалеку? В данном пункте учитывайте все: кафе/рестораны, кинотеатры, торговые центры, фитнес-центры, галереи, музеи, творческие кружки, спортивные площадки, теннисные корты и т.д.
9. Насколько близко дом располагается к автомобильным дорогам? Убедитесь, что уровень шума, загазованность и выхлопные газы в данном районе держатся в разумных пределах.
10. Удобен ли этот район будет для ваших родственников и друзей? Заранее продумайте, как и на чем они смогут добраться до вас, если вы позовете их в гости.

Блок 2. Информация по дому.

Каков год постройки дома и оставшийся срок его эксплуатации?
2. Каков тип дома? Панельный дом по цене за кв.м. дешевле, имеет короткий срок эксплуатации и плохую звуко- и теплоизоляцию. Кирпичный дом обойдется дороже всего по цене, но будет иметь длительный срок эксплуатации, а также хорошую звуко- и теплоизоляцию. Монолитный дом – средний по цене за кв.м., имеет длительный срок эксплуатации, высокие показатели теплоизоляции и относительную звукоизоляцию.
3. Есть ли в доме какие-либо коммерческие объекты (продуктовые или иные магазины, аптеки, прачечные и т.д.)? Как правило, такие коммерческие объекты располагаются на первых этажах и повышают риск незаконных перепланировок, постоянного шума, нашествия насекомых и т.д.
4. Какая управляющая компания в доме? И каковы ее позиции в открытых рейтингах УК ЖКХ и ТСЖ?
5. Попадает ли дом под программу реновации? (для жителей Москвы)
6. В каком году планируется капитальный ремонт дома? Или насколько давно он был произведен в последний раз?
7. Есть ли в доме лифт? Лифт один или два? Есть ли в доме грузопассажирский лифт? Заодно рекомендую уточнить насколько часто лифт ломается.
8. Оцените общее состояние подъезда. Присутствуют ли в подъезде неприятные запахи? А возможно, у будущих соседей по площадке есть привычка захламлять подъезд своими вещами – согласитесь, каждый день на площадке видеть груду ненужного хлама тоже не очень приятно.
9. Есть ли в доме консьержка? Во сколько обходится стоимость ее услуг?

Блок 3. Вопросы о квартире.
1. На каком этаже располагается квартира? В данном случае важно помнить, что:

первый этаж может оказаться очень холодным;
квартиры на вторых этажах облюбованы так называемыми «форточниками»;
в квартиры на третьих, четвертых и пятых этажах могут проникать громкие звуки с улиц (автомобильные сигнализации, разговоры прохожих, рокот мотоциклов и т.д.);
потолки квартир на последних этажах, если над ними нет техэтажа, в самые дождливые дни могут «подтекать».

Кроме того, чем выше этаж, тем дольше вам придется подниматься по лестнице до своей квартиры, если с лифтом возникнут перебои.
2. Угловая ли квартира? Угол внутренний или наружный? Во втором случае квартира может серьезно продуваться. А первый вариант вообще может оказаться психологически некомфортным для вас, когда вместо шикарного вида из окна, ежедневно придется довольствоваться голой стеной и соседскими окнами.
3. Количество жилых комнат?
4. Комнаты смежные или изолированные? Для семейной пары, планирующей детей, квартира со смежными комнатами может оказаться не удобной. Более практичной планировкой в данном случае будет окажется квартира с изолированными комнатами.
5. Планировка. Здесь каждый выбирает то, что ему по душе: кто-то комфортно чувствует себя в, так называемых, «малосемейках», кто-то – обожает студии, а кто-то – выбирает только свободную планировку.
6. Общая площадь квартиры? А также каково соотношение общей площади квартиры к жилой? Приведу понятный пример. На одном из просмотров мне очень понравилась квартира с большим шикарным коридором. Но, к сожалению, площадь жилых комнат, при этом, оказалась совсем небольшой и от этого варианта пришлось отказаться. Ведь каким бы большим и светлым не был коридор, ванная комната или, к примеру, кухня, большую часть своего времени вы будете проводить не в них, а в жилых комнатах.
7. Есть ли в квартире балкон? Это балкон или лоджия? Застеклен ли балкон? Утеплен ли балкон?
8. Санузел общий или раздельный?
9. Ванная обычная или стоит душевая кабина? Если в вашей семье есть дети или вы планируете пополнение, то от вариантов с уже установленными душевыми кабинками, по понятным причинам, сразу стоит отказаться. Но, если вы заядлый холостяк или просто одинокий человек, то душевая кабина может оказаться отличным вариантом: она не занимает много места и позволяет существенно экономить расход воды.
10. Есть ли в квартире гардеробная комната? Этот пункт особо важен для женщин – удобно, когда вещи не захламляют пространство жилых комнат, а удобно хранятся на полках в гардеробной комнате.
11. Какова площадь кухни? Не забывайте, что кухни в 5-6 кв.м. в так называемых «хрущевках» и «брежневках» будут очень малы для семьи из четырех и более человек.
12. Какой вид из окна квартиры открывается? Согласитесь, что намного приятнее каждый день видеть, к примеру, парковую зону, а не котлованы или пустырь.
13. Окна выходят на солнечную сторону или нет?
14. Какова высота потолков?
15. Сдавалась ли квартира прежде в аренду? Как правило, это видно, так как обычно арендаторы очень плохо обращаются со своим жильем. Один приятель рассказывал, как однажды сдал свою любимую квартиру на «Водном стадионе» индусу. Через три месяца квартиру облюбовали тараканы. Индусы, как оказалось, проблем в тараканах не видят – они для них совершенно обычны. После такого арендатора тараканов выводили еще очень долго.
16. Проводилась ли перепланировка квартиры? Узаконена ли она? Многие, кстати, с узакониванием перепланировки не заморачиваются, особенно в Москве. Поэтому внимательно изучайте план квартиры перед покупкой: как минимум, перепланировка не должна затрагивать несущие стены или включать в себя перенос сантехники, иначе узаконить Покупателю будет проблематично.
17. Что остается в квартире после выезда Продавца? Часто в объявлениях двух похожих квартир с одинаковой ценой может подразумеваться разный состав того, что остается. В первой квартире хозяева могут вывезти с собой все: мебель, технику, люстры, зеркала, шкафы и даже газовую плиту, хотя это и противозаконно. А во второй квартире – вам все могут оставить. Разница на лицо. Поэтому не забывайте уточнять что остается в квартире, чтобы понимать ее реальную стоимость для вас.
18. Кто ближайшие соседи? Познакомьтесь с ними, если есть такая возможность. Всегда лучше заранее убедиться, что среди соседей по площадке нет маргиналов, алкоголиков и т.д.
19. Каково общее состояние квартиры? И в какую сумму обойдется первичный ремонт для приведения квартиры к комфортному состоянию для жилья? Это последний и очень важный параметр в данном блоке. Поясню почему. Если кратко, то все квартиры делятся на 4 категории:

«все под снос» – это когда вы точно понимаете, что сразу после покупки переехать в квартиру не получится, так как она требует существенного ремонта.
«бабушкин вариант» – лично я этот вариант люблю больше всего и считаю его самым выгодным. Квартиры такого типа относительно чистенькие и, в целом, пригодны для жилья. В них есть что переделывать, но этот ремонт нельзя назвать критичным. Все можно сделать постепенно, без существенного отрыва от работы и семейных обязанностей.
«нормальная» – тоже неплохой вариант, который практически не требует ремонта: все сделано хорошо, хотя и не «шикарно». Если в квартире такого типа вам комфортно – приобретайте ее не задумываясь.
«очень шикарно» – этот вариант похож на предпоследний, с единственным дополнением: предыдущие хозяева делали ремонт из качественных, дорогих материалов. Я такие квартиры не люблю по двум причинам: случайно что-то сломать будет очень жалко и исправление сломанного обойдется в хорошую сумму денег. Но предложения такого характера всегда очень цепляют.

Рекомендую хорошенько присмотреться ко всем представленным категориям, постарайтесь определиться какая из них подходит именно вам.
И в завершении расскажу об одном интересном личном опыте. Когда искали квартиру с женой, нам попался один очень необычный вариант: в обычной «хрущевке» предыдущие хозяева сделали просто шикарнейший ремонт. Этот была некая коллаборация венецианского стиля из эпохи Ренессанса и барокко. Всюду белая лепнина, завитки, покрытие декорированной штукатуркой, шторы и портьеры с ламбрекенами, люстры их хрусталя и т.д. В квартире было светло, но уж очень помпезно и, честно говоря, она больше давила, чем располагала к себе. Смущал именно диссонанс: вся эта вычурность располагалась в обычном старом доме с замызганным, пахнущим котами, подъездом и занимала площадь всего 45 кв.м. Для нас это был перебор, да и цена кусалась. Поэтому, как вы понимаете, мы выбрали квартиру из категории «бабушкин вариант» и за два года тихонько довели ее до ума: поменяли электрику, вставили пластиковые окна, застеклили балкон, сменили обои на более современные и еще много чего по мелочи. На такой ремонт у нас ушло примерно 5% от конечной стоимости квартиры. Но самое интересное, что ее цена за этот период выросла на 15%, то есть мы еще и в выигрыше оказались.

Блок 4. Юридические вопросы. Как проверить юридическую чистоту квартиры.

Кто является собственником/собственниками квартиры? Это индивидуальная собственность, общая собственность без определения долей или, наоборот, долевая?
Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, то в сделке вам не получится обойтись без письменного разрешения органов опеки и нотариуса. Все это подразумевает дополнительные расходы – поэтому вам с Продавцом нужно будет заранее договориться кто и какую часть этих расходов возьмет на себя. Сделку купли-продажи по квартире, находящейся в долевой собственности, также потребуется заверить у нотариуса. Если собственником квартиры является пожилой человек, есть смысл заранее попросить его подготовить справки НД (из наркологического диспансера) и ПНД (из психоневрологического диспансера) до заключения сделки. Не рекомендую заключать сделки купли-продажи с одинокими больными людьми, алкоголиками, наркоманами и любыми другими подозрительными личностями. Если же такой сделки не избежать, то, во-первых, перед подписанием договора купли-продажи потребуйте предоставить вам справки НД и ПНД. Во-вторых, воспользуйтесь услугами нотариуса, который выступит официальным свидетелем момента заключения сделки и, в дальнейшем, сможет подтвердить, что Продавец, на ее момент, действовал осознанно и по доброй воле. В-третьих, прямо на сделку вызывайте врача-психиатра, который перед подписанием договора проведет психиатрическое освидетельствование второй стороны.
Как долго квартира находится в собственности Продавца? Дольше трех лет?
Чем больше этот срок, тем меньше риск возможного оспаривания прав от предыдущих собственников, наследников, третьих лиц и т.п. В этом случае в нашу пользу будет играть срок исковой давности в размере трех лет.
Каким образом (т.е. на каком основании) квартира была получена в собственность Продавцом? Зарегистрировано ли его право собственности в Росреестре? Проверить это очень просто, заказав сведения из ЕГРН Росреестра.
Из всех вариантов оснований передачи собственности большее остальных должны настораживать следующие (именно они несут наибольшие риски и требуют обязательных дополнительных проверок):

приватизация по договору передачи жилья в собственность. Если столкнетесь с приватизированной квартирой, то обязательно проверьте правильно ли была произведена приватизация. А именно: все ли, кто был прописан в квартире до 1991 года, участвовали в ее приватизации. Иначе тот, чьи права когда-то были нарушены, может подать иск в суд о признании договора приватизации частично недействительным и потребует выделить ему долю в уже проданной вам квартире. Согласитесь, довольно неприятная ситуация?
по праву наследования. Здесь стоит разделить наследование по закону и по завещанию.
В первом случае, приобрести квартиру будет та еще морока. Перед покупкой такого жилья потребуется заранее убедиться, что все наследники участвовали в разделе имущества. Если же кто-то из наследников о смерти родственника в свое время не узнал и поэтому не смог принять участие в разделе имущества (например, этот родственник живет в другой стране), то он в любое время сможет оспорить ваш договор купли-продажи. И возникнуть такой «нечаянный наследник» может в любой момент.
Покупка квартиры, унаследованной по завещанию, для Покупателя, на первый взгляд, кажется наименее рисковым делом, но и завещание может быть оспорено. Во-первых, не упомянутые в завещании наследники могут завить, что наследодатель, в момент составления завещания, был не в себе (в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, под воздействием сильных психотропных препаратов или лекарств и т.д.) или был подвержен влиянию третьих лиц. Во-вторых, существует категория лиц, которым, согласно закону, положена доля имущества независимо от распоряжений покойного. Это:
а) официальный супруг/супруга, если квартира была приобретена ими в браке;
б) дети, не достигшие 18-ти лет;
в) нетрудоспособные родственники (инвалиды, пенсионеры), находившиеся на обеспечении покойного не менее года до его смерти;
г) другие лица, находившиеся на иждивении покойного.
по договору дарения. Дарение квартиры часто используется в мошеннических схемах – поэтому приобретать такие квартиры страшнее всего, особенно если с момента дарения не прошло трех лет. Но если такая квартира очень сильно вам понравилась, то для начала попробуйте разобраться кто и кому ее подарил и при каких обстоятельствах. Нормально, если квартира была передарена родственнику и перешла, например, от отца к сыну. Но не забывайте, что и дарственную могут оспорить. Будьте бдительны!

Женат ли Продавец или был ли женат? Согласен ли супруг/супруга на продажу квартиры? Готов ли супруг/супруга подписать согласие на продажу квартиры?
Если продаваемая квартира приобреталась в браке, то согласие супруга/супруги обязательно, потому что раздел общего имущества супругов может быть произведен даже после расторжения брака, по требованию любой из сторон. И будет очень неприятно, если купленная вами квартира окажется «камнем преткновения».
Кто прописан в квартире? Сколько человек? Есть ли временно прописанные?
Акцентирую внимание на последнем вопросе. Не забывайте просить выписывать и тех, кто стоит на временной регистрации в приобретаемой квартире. К примеру, если в качестве временно прописанного выступает несовершеннолетний ребенок, то, чисто юридически, процесс его выписки в судебном порядке может сильно растянуться, так как суд обязан удостовериться, что несовершеннолетний не окажется без прописки после снятия с регистрационного учета. А если в квартире не установлены счетчики, то оплата за коммунальные услуги будет рассчитываться по количеству зарегистрированных в ней лиц, в том числе, и с временной регистрацией.
Есть ли какие-либо другие ограничения/обременения прав на эту квартиру? Проверить квартиру на обременения можно также через заказ сведений из ЕГРН Росреестра. Не заложена ли квартира в настоящий момент под кредит? Нет ли судебных споров по поводу прав на нее?
Сделка прямая или «альтернативная»?
«Альтернативной» называется сделка, в которой Продавец одновременно с продажей текущего жилья приобретает новое. Для Покупателя альтернативная сделка менее выгодна, чем для Продавца, но такая квартира может стоить ниже аналогичных предложений на рынке.
Квартира будет продаваться лично собственником или по доверенности?
Сделки по доверенности также очень полюбились мошенниками. Будьте внимательны и аккуратны. Уточните у Продавца почему сделка проводится по доверенности и возможно ли обойтись без нее. Поинтересуйтесь на кого оформлена доверенность: если доверенность оформлена не на родственника, то это очень подозрительно. Честно говоря, моя первая квартира тоже продавалась по доверенности. На тот момент я много ездил по командировкам и не мог оперативно явиться на сделку в случае быстрой продажи. Доверенность была оформлена на мою маму. Убедиться в том, что мы родственники Покупатель мог очень легко: у нас одна довольно редкая фамилия. Бояться сделок по доверенности не следует, но обязательно проверяйте, кто и кого привлекает к продаже, а также выясните причину почему Продавец не может лично присутствовать на сделке.

На этом всё, уважаемые пользователи портала. Надеюсь, что мой опыт и данный чек-лист окажутся вам полезными. В том случае, если вы сомневаетесь в своих силах самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – рекомендую просто заказать отчет о рисках на портале Реестры России. Удачных вам сделок!