Покупка квартиры на стадии строительства несёт в себе риск того, что дом будет не достроен. Поэтому выбор застройщика является ключевым моментом при покупке квартиры в строящемся доме. Разберемся, какие инструменты помогут в таком нелёгком выборе.
Предварительный взгляд
Первым делом, следует составить список строительных компаний. В него можно включать застройщиков по любым признакам, которые нравятся покупателю. В дальнейшем этот список будет фильтроваться и сокращаться. В итоге должно будет остаться несколько самых надёжных застройщиков.
Помимо личных симпатий следует обратиться к мнению профессионалов рынка недвижимости. Однако общение с риелторами несёт в себе как пользу, так и риски. Польза заключается в том, что профессионал владеет обширной информацией о рынке. Риелторы ежедневно работают с застройщиками и потому могут быстро сориентировать своего клиента во всех сильных и слабых сторонах разных компаний.
Обратной стороной этой медали будет то, что не все риелторы чисты на руку. Приведем пример реального случая. Риелтор честно осведомил своего клиента о том, что у застройщика много объектов-долгостроев. Заявленные параметры недвижимости нередко не соблюдаются. В итоге клиент получает не просто долгострой, но ещё и не такую квартиру, какую ему обещали рекламные буклеты. Клиент проверил информацию и оказалось, что риелтор не соврал. Это укрепило репутацию агента по недвижимости в глазах будущего покупателя квартиры. Однако квартира не была куплена в то же время. Поиск продолжался весь год. И в конце года тот же самый риелтор неожиданно стал утверждать, что застройщик, о котором шла речь вначале, имеет кристально чистую репутацию и сдает прекрасные квартиры. Оказалось, что риелтор просто забыл о том, как несколько месяцев назад общался с этим клиентом и в итоге «заврался».
Подобное может случиться с каждым. Все дело в том, что в системе, где участвуют застройщик, риелтор и покупатель квартиры, последний является дойной коровой. Застройщик с плохой репутацией может прийти к риелтору и попросить его продать квартиры в своем ЖК. За это строительная компания поделится прибылью. Поэтому риелтор, ранее говоривший о негативной репутации строительной фирмы, может неожиданно начать ее расхваливать. Несмотря на вышеописанное, услуги агентов по недвижимости не стоит списывать со счетов. Но пользоваться ими нужно аккуратно, проверяя информацию которая от них поступает.
Ещё одно место, где можно собрать информацию о строящихся объектах и строительных фирмах – это ярмарки недвижимости. Их тоже следует посетить. Плюс таких мероприятий состоит в том, что все участники рынка недвижимости собираются в одном месте. Можно за день обойти всех сразу. Кроме того, нередко встречаются строительные компании, которые не работают с риелторами. Их также можно встретить в таких местах и включить в предварительный список.
Изучение основной информации о застройщике
Первым, на что стоит обратить внимание, будет размер компании застройщика. Крупные компании твердо стоят на ногах и, кроме этого, они дорожат своей репутацией. Благодаря этому, среди таких строительных фирм нетрудно найти несколько надёжных вариантов. Также крупные компании являются лидерами отрасли и владеют самыми современными технологиями на рынке. Это создаёт условия для возведения современных жилых комплексов, что также немаловажно.
У выбранных компаний следует проверить сайты. На них должна быть вся необходимая информация. А именно то, по какому закону возводятся дома (ФЗ-214 или ФЗ-215), ключевые документы застройщика, дающие ему право работать, контакты для связи, а также информация обо всех объектах которые строятся, стадии и ходе строительства.
Закон, по которому возводятся дома, имеет важнейшее значение. По ФЗ-214 должен заключаться договор долевого участия. С введением эскроу-счетов такой вариант покупки квартиры стал наиболее надёжным. Клиент не рискует своими деньгами, поскольку застройщик не имеет к ним доступа до тех пор, пока не сдаст жилой комплекс в эксплуатацию. По ФЗ-215 риски намного выше. Квартира покупается группой человек, составляющих жилищно-строительный кооператив. Такой вариант дешевле, однако все трудности возникающие в процессе возведения объектов недвижимости должны решать сами участники кооператива.
К ключевым документам застройщика относятся свидетельство о регистрации, устав, выписка из ЕГРЮЛ, а также свидетельство о постановке на налоговый учёт. Можно запросить их у менеджера компании. Однако лучше, если застройщик выкладывает их на своем сайте. Во-первых, это удобно, а, во-вторых, означает, что строительной компании, скорее всего, нечего скрывать в этом направлении.
Могут встречаться сайты компаний без четких контактных данных. Либо эти данные неполные. Такое явление должно насторожить, поскольку создаёт риски покупателям квартир. На сайте компании должны быть все реквизиты фирмы, ее юридический адрес, а также актуальный телефон и электронная почта.
Информация обо всех возводимых объектах и ходе строительства нужна для проверки темпов и качества строительства. Наличие фотоотчётов и видеокамер на объектах значительно экономит время, необходимое на то, чтобы контролировать ход стройки.
Сбор информации о надёжности застройщика
Когда документы компании застройщика проверены, пора исследовать ее на предмет надёжности. Прежде всего, следует собрать всю доступную информацию из интернета. Первым делом изучаем отзывы о компании на сайтах-отзовиках и тематических форумах. Не стоит, однако, увлекаться только этим способом. Отзывы в наши дни очень легко покупаются. Слишком хорошие и слишком плохие отзывы могут говорить о том, что застройщик их проплатил, чтобы сформировать себе репутацию. Также отзывы могут купить конкуренты, чтобы репутацию застройщика очернить.
Ещё одним ценным источником информации являются социальные сети. Все жилые комплексы имеют свои группы в социальных сетях. Жильцы в них обсуждают свои проблемы. Если были срывы сроков сдачи жилого комплекса или другие проблемы с застройщиком, то люди будут это активно обсуждать. Пролистав историю обсуждений в группе можно получить срез мнений о строительной компании их первых рук. Важно также то, что тут можно узнать о проблемах, возникших как на этапе строительства, так и при последующей эксплуатации квартир.
Ценную информацию о надёжности строительной компании можно почерпнуть также из единого реестра застройщиков. Особенность этого портала состоит в том, что тут можно обнаружить не только данные о самом застройщике, но и о всех подрядных организациях, которые он контролирует. До 2017 года такого портала не было и возникали ситуации, когда застройщик вводил в заблуждение клиентов. Реальный пример. Реклама строительной компании говорила о ее кристально чистой репутации и безупречном ходе строительства жилого комплекса. Клиент заинтересовался, но решил проверит эти данные. Они подтвердились. Тогда он заключил договор на покупку квартиры в строящемся доме. Однако в договоре оказалось прописано название совсем другой фирмы. Дело в том, что застройщики владеют множеством дочерних компаний. На рекламном щите в данном примере красовалась головная компания с чистой репутацией, а в договоре прописывалась дочерняя компания. В приведенном примере проблем со сроками сдачи жилого комплекса в эксплуатацию не возникло. Однако в другой раз все может сложиться совсем иначе. Ведь репутация дочерей компании может оказаться не такой чистой.
Также важную информацию о застройщике можно почерпнуть из картотеки арбитражных судов. Ее нетрудно найти в открытом доступе в интернете. Пользоваться такой информацией просто: если строительная компания часто фигурирует в судебных разбирательствах как ответчик, значит она является неблагонадежным партнёром. У клиентов и контрагентов к ней есть претензии. Стоит задуматься о том, стоит ли иметь с такой компанией дело.
Кроме всего прочего можно проверит наличие долгов компании по налогам. Имея информацию о застройщике через сайт ФНС можно оценить величину долгов строительной фирмы. При их наличии есть риск банкротства компании или нежелательной реорганизации.
Изучая надёжность застройщика не стоит забывать и о СМИ. Крупные компании часто попадают в сводки новостей. Если у застройщика назревают серьезные проблемы или есть темные пятна на репутации, то журналисты такое не упустят. Для покупателя квартиры это также важный источник информации о надёжности строительной компании.
Проверка информации о жилом комплексе
Когда застройщик выбран, следует изучить строящийся жилой комплекс. Первым делом проверяются документы. Их всего два: разрешение на строительство и проектная декларация.
Разрешение на строительство застройщик получает в местной администрации. Оно даёт право на ведение строительных работ. Без него любая стойка незаконна.
Проектная декларация формируется самим застройщиком. Из этого документа можно узнать несколько важных моментов. Во-первых, находится ли земля, на которой ведётся стройка, в собственности или в аренде. Первое предпочтительнее, поскольку участок земли в собственности является активом компании. В случае проблем она может продавать некоторые участки, конвертируя их в деньги. Аренда же является обязательством. В случае проблем она только усугубит ситуацию. Если земля в собственности, то у застройщика следует запросить выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить право собственности. В случае аренды на сайте строительной компании должен быть опубликован договор аренды.
Во-вторых, из проектной декларации можно узнать, как финансируется стройка. По ФЗ-214 с применением эскроу-счетов могут быть два источника финансирования: собственные средства и банковский кредит. Поскольку все строительные компании активно пользуются заемными средствами, то следует эту информацию использовать. Нужно выбирать такого застройщика, который кредитуется у крупных банков, являющихся лидерами рынка. Они пристально изучают состояние строительной компании, прежде чем выдать ей кредит.
Последним, на что следует обратить внимание в проектной декларации, будет сроки строительства. Они могут варьироваться. Однако в среднем дом строится за 2,5-3 года. Если компания стабильно сдает свои дома раньше срока – это хорошая предпосылка. Значит работа в компании поставлена эффективно.
Кроме документов следует проверить видеокамеры на объекте. Они позволят следить за ходом строительства не выходя из дома. Однако нередко встречаются случаи, когда застройщики зацикливают короткое видео. Ничего не подозревающие клиенты думают, что стройка идёт полным ходом. Между тем на видео может повторяться один и тот же фрагмент. Чтобы этого избежать, следует понаблюдать за движением рабочих на видео в течении нескольких минут.
Также следует изучить фотоотчёты о ходе стройки, если таковые есть. По ним можно понять, как активно ведётся строительство. Если в мае рылся котлован, а в ноябре на фото едва возник первый этаж, то это очень тревожный звонок. Таким темпом стройка будет идти годами. Обычно за первый год строится бетонная коробка здания. Второй год идёт на отделку и подключение коммуникаций. И ещё под года на оформление документов и сдачу объекта в эксплуатацию. Поскольку эти цифры могут варьироваться в зависимости от материалов, технологий и региона строительства, то лучше их уточнять у самого застройщика и проверять по уже построенным домам. Введение эскроу-счетов защитило пайщиков от того, что стройка растянется на годы. Несмотря на это, все же лучше подстраховаться и не связываться с проектами, которые возводятся аномально медленно. Ведь никогда не знаешь, чем все обернётся.
Резюме
Покупка квартиры в строящемся доме является значительным событием в жизни человека. Чтобы оно не стало кошмаром, растянутым на долгие годы, следует подойти у этому ответственно. Государство активно занимается развитием рынка недвижимости, что ведёт к появлению новых эффективных инструментов, облегчающих покупку квартиры. Нужно только внимательно изучать все возможности и быть готовым из реализовать.