Как безопасно купить жильё на вторичном рынке
Покупая квартиру на вторичном рынке нужно быть готовым к неожиданностям. Счастье нового владельца многомилионной недвижимости омрачит появление наследников бывшего собственника. Предъявить претензии и поставить сделку под сомнение могут престарелые родственники, бывшие супруги, прописанные в квартире малолетние дети. Как избежать рисков и безопасно купить квартиру на вторичке? Юристы рекомендуют гражданам поставить покупку квартиры под жесткий контроль, проявлять бдительность, задавать правильные вопросы и проверять информацию.
Мы расскажем, как самостоятельно провести проверку жилья и собственников, где получить проверенную информацию.
Первый этап: задаем вопросы продавцу
Итак, определены параметры желаемой квартиры, и подобраны варианты. Начинаются встречи с продавцами, где нужно проявить максимум бдительности. Ответы на ряд вопросов покажут, будет ли продолжение диалога и возможна ли сделка в принципе. Покупатель должен выяснить:
- кем продается жилье: собственником или доверенным;
- как недвижимость оказалась у владельца (наследство, дарение, покупка и т.д.);
- сколько людей владеют квартирой;
- есть ли регистрация прав собственности;
- кто зарегистрирован, есть ли дети, инвалиды, престарелые и недееспособные;
- получено ли согласие всех владельцев на продажу жилья;
- есть ли согласие супруга(и) продавца на сделку;
- как долго (сколько лет) продавец владеет квартирой;
- заложена ли квартира в банке, есть ли арест или другие обременения.
Далее разберемся, как действовать в конкретных случаях.
Второй этап: проверяем информацию о владельцах
Если квартиру продает доверенное лицо владельца, покупателю стоит насторожиться и тщательно изучить досье на обоих. Сделка по доверенности часто используется в мошеннических схемах, поэтому требуйте встречи с настоящим владельцем жилья. Нужно убедиться в дееспособности хозяина квартиры, актуальности для него данной сделки и подлинности полномочий доверенного.
Важно знать: через онлайн-сервис Федеральной нотариальной палаты https://notariat.ru/ru-ru/help/servis-proverki-doverennostej можно проверить, зарегистрирована ли доверенность в реестре. Для этого достаточно реквизитов документа.
Если документ подлинный, и хозяин не отменял право вести реализацию своего имущества, начинайте проверять информацию о собственниках квартиры.
Как проверить личность владельца недвижимости
Во – первых, изучите паспорт продавца. Попросите разрешения проверить подлинность через сайт ФМС.
Во-вторых, убедитесь в полной вменяемости собственника и отсутствии у него хронических заболеваний. Корректно, но настойчиво поинтересуйтесь состоянием здоровья владельца квартиры. Конечно, справка из психоневрологического диспансера ответит на щекотливые вопросы. Но если ее нет, спросите продавца о наличии у него водительских прав. При любом сомнении в адекватности продавца требуйте документального подтверждения дееспособности.
Какие документы предоставляет продавец
Кроме паспорта и подтверждения своей дееспособности, собственник квартиры предоставляет:
- выписку ЕГРН;
- согласие супруга(и) на сделку (заверяется нотариально);
- нотариальное согласие всех владеющих долями на продажу квартиры;
- при наличии несовершеннолетних детей свидетельства о рождении;
- выписку о зарегистрированных;
- ипотечный договор.
Важно знать: с 2016 года упразднены свидетельства о регистрации права собственности. Чтобы выяснить юридическую чистоту сделки и проверить квартиру на обременения, нужно заказать выписку ЕГРН.
Третий этап: проверяем жильцов
При покупке недвижимости, все зарегистрированные выписываются. И здесь могут ожидать неприятные сюрпризы. Например,
- несовершеннолетние дети имеют право жить в квартире после ее продажи;
- бывшие собственники, продававшие жилье на условиях бессрочного проживания, могут предъявить свои права;
- члены семьи, живущие на основе завещательного отказа, могут пользоваться жильем после продажи новому владельцу;
- граждане, занимающие квартиру по договору безвозмездного найма, могут продолжать проживание.
Простой пример: бабушка подарила квартиру внуку с условием проживания. Оформлен бессрочный договор безвозмездного пользования жильем. При продаже квартиры обязательства собственника (внука) перейдут к новому владельцу. И он будет вынужден предоставить бабушке жилье.
Пример иллюстрирует только один из многих нюансов в нашем законодательстве. Чтобы избежать рисков, покупателю нужно получить Единый жилищный документ (ЕЖД) и заказать в архиве копию домовой книги.
Важно знать: направить запрос на получение ЕЖД могут только собственники жилья, доверенные или граждане, зарегистрированные на данной жилплощади.
Четвертый этап: проверяем информацию о недвижимости
Стоит узнать, на каком основании недвижимость оказалась в собственности продавца. Это могут быть наследование, договор дарения, покупка либо другая причина. В любом случае, с ее выяснения начинается проверка чистоты сделки.
Подтверждая свои права, продавец предоставит:
- договор передачи в собственность или договор купли-продажи;
- договор с застройщиком;
- договор дарения или свидетельство о наследстве;
- договор ипотечного кредитования;
- решение суда о разделе имущества.
Покупка квартиры у наследника
Особое внимание стоит обращать на сделки с наследуемыми квартирами. Риски велики: к новому владельцу квартиры могут обратиться «забытые» наследники, заявив права. Застраховаться от претензий можно, убедившись в отсутствии таких лиц или получив письменные отказы. Хорошим вариантом станет нотариально заверенное заявление продавца об удовлетворении претензий всех потенциальных наследников. И, завершающим этапом здесь будет оформление страховки.
Важно знать: страхование титула дает защиту в случае утраты новым владельцем прав собственности. Если суд вынесет решение об аннулировании сделки, покупатель сможет вернуть свои деньги.
Покупка квартиры с прописанными детьми
Продавец недвижимости, в которой несовершеннолетним выделены доли, должен удостовериться в наличии разрешения органов опеки на сделку. Тщательно проверяйте сделки с использованием материнского капитала. Внимательно изучайте документы на жилье с детьми под опекой. Самостоятельно разобраться во всех нюансах сложно, поэтому при покупке квартиры, в которой зарегистрированы дети, стоит заручиться помощью опытного юриста.
Квартира куплена в браке
Согласие супруга на продажу имущества решит проблему. Но если квартира принадлежит разведенной паре, потребуется проверить подлинность документов. Подделка паспортов, свидетельств – частый трюк мошенников. Избежать риска поможет изучение выписки из Росреестра, ЕЖД, и нотариальное заявление собственника о приеме любых претензий от заявителей на долю имущества.
Что расскажет расширенная выписка ЕГРН
Расширенная выписка ЕГРН (Росреестра) покажет историю объекта за 20 лет. Вы увидите все сделки с объектом, регистрацию и выписку жильцов. Заказать выписку ЕГРН нужно, чтобы избежать следующих рисков:
- сделки по продаже квартир с участием юридических лиц;
- частая смена владельцев;
- судебные тяжбы и обременения;
- залоги по кредитным долгам и аресты по решению ФССП.
Каждый из подобных фактов заставляет задуматься о покупке.
Минимизируем риски
Найти подходящую квартиру с безупречной репутацией – большая удача. Рынок недвижимости отличается высокими рисками, и задача покупателя – их минимизировать. Простые правила помогут сохранить имущество и деньги:
- не покупайте квартиру, если продавец владеет ею менее трех лет;
- не соглашайтесь на сделки по доверенности;
- остерегайтесь слишком дешевых квартир;
- не приобретайте жилье с прописанными детьми, престарелыми, инвалидами;
- скрупулезно проверяйте владельца и квартиру по выписке ЕГРН;
- заявления продавца заверяйте у нотариуса и не экономьте на страховке.