Налог с продажи квартиры: просто о сложном
Продав недвижимость, вы обязаны о данном факте уведомить декларацией ИФНС и заплатить, при наличии определённых обстоятельств, налоги в бюджет. Как их рассчитать, в каких ситуациях не придется платить? На эти вопросы отвечают эксперты портала Реестры России.
Определение налога
Налоговый кодекс РФ не содержит такого понятия как налог с продажи недвижимого имущества. Обязательный платеж с дохода, полученного гражданином в результате сделки с недвижимым имуществом, является налогом на доходы физических лиц, или НДФЛ, которым облагаются любые финансовые поступления у граждан, независимо от источника их происхождения.
Ставки и суммы
Продавец квартиры перечислит в бюджет 13% от своей прибыли. Закон о прогрессивном тарифе здесь не применяется.
Ставка 13% действует только для граждан РФ. Нерезиденты заплатят в бюджет 30%. Гражданство продавца не имеет значения. Например, иностранец, получивший наследство в России или россиянин, постоянно живущий в другом государстве, не являются резидентами.
В каких ситуациях не нужно платить в бюджет
Закон освобождает от уплаты в следующих случаях:
- объект приобретался до 2016 года, собственник владеет им более пяти лет;
- объект продается ниже стоимости приобретения, но не менее 70% оценки по кадастру;
- сделка совершается по цене покупки, и сумма не ниже 70% кадастровой цены.
Важно знать: сохранилось правило про трехлетний срок владения, отменяющий обязательство платить налог. Но действует оно в ограниченных случаях, для объектов, полученных:
- по наследству или договорам дарения от близких родственников;
- по договорам ренты;
- в результате приватизации;
- при продаже единственного жилья.
Во всех других ситуациях продавцы обязаны рассчитаться с бюджетом.
Есть нюансы определения периода владения. Обычно дату устанавливают по выписке ЕГРН. Этот документ сегодня заменяет Свидетельство о праве собственности. Но в ряде случаев срок определяют правила:
- дата получения собственности на наследуемое жилье определяется датой открытия дела о вступлении в права;
- если имущество получено в результате раздела, датой получения прав считается дата вступления в силу судебного решения;
- недвижимость, приобретенная через кооператив, считается собственностью после внесения первого взноса и подписания акта приема-передачи;
- для приватизированного жилья отсчет срока владения идет от даты регистрации права.
Отметим, что отсчет идет не в календарных годах, а в месяцах. Например, пятилетний срок владения наступит по истечении 60 месяцев с момента регистрации права.
Что считать доходом
Самый важный вопрос касается определения налогооблагаемой базы. Что же считать доходом продавца? Ответ на этот вопрос зависит от даты регистрации прав собственности и срока владения жильем.
Новые правила налогообложения касаются граждан, купивших квадратные метры после 1 января 2016 года. Разберем на примерах, когда не нужно рассчитывать базу для уплаты НДФЛ:
- если вы владеете квартирой 36 месяцев, получив ее по договору ренты или дарения, по наследству или в результате приватизации. Освобождается и продажа единственного жилья, которым владеют им более 3 лет;
- если недвижимость, приобретенная после 1 января 2016 года, в собственности более 60 месяцев.
Во всех других ситуациях, реализация объектов с периодом владения до 5 лет подлежит налогообложению. По новым правилам, базой для расчета выступает кадастровая цена, сниженная на 70%.
Рассчитанные показатели НДФЛ можно уменьшить на стандартный вычет в 1 миллион рублей или на сумму расходов на приобретение объекта.
Формула простая: (Доход – Расход/или Вычет) х 13% = Сумма НДФЛ
Важно знать: налог будет исчисляться с той цены, которая больше, кадастровая она или договорная.
Рассмотрим на примерах:
- В 2021 году господин Иванов продает квартиру за 5 млн. рублей. Имущество он купил два года назад за 4 млн. руб.
Кадастровая оценка объекта на 01 января 2021 года составила 7 млн. рублей.
Применяем коэффициент и рассчитываем сравнительную стоимость:
7,0 * 70% = 4,9
Для базы будет использована продажная стоимость, так как она выше скорректированной кадастровой. То есть, доходом продавца признают 5 млн. рублей.
Г-н Иванов предъявляет к зачету документы, подтверждающие покупку жилья, и уменьшает налог:
(5,0 – 4,0) х 13% = 130 000 рублей
Если допустить, что у продавца нет подтверждения понесенных расходов, то он сможет воспользоваться стандартным вычетом. В этом случае НДФЛ составит:
(5,0 – 1,0) х13% = 520 000 рублей
В первом примере договорная цена больше чем 70% кадастра, но бывают и другие ситуации:
- Господин Смирнов продает дом за 6 млн. руб. Кадастровая оценка 10 млн. руб.
Определяем сравнительную цену, снижая кадастровую на поправочный коэффициент:
10,0 х 70% = 7,0
Как видим, сравнительная кадастровая оказалась выше, чем договорная цена.
Следовательно, она и будет основой для расчета.
Расходы на строительство дома продавец не может подтвердить документально, поэтому использует стандартный вычет.
НДФЛ: (7,0 – 1,0) х13% = 780 000
Рассмотрим следующий пример:
- Госпожа Синичкина продает таунхаус, полученный год назад при разделе имущества. Так как трехлетний срок владения не наступил, придется платить налоги. Таунхаус выставлен на продажу за 20 млн. рублей при кадастровой оценке в 12 млн. руб.
Документов, подтверждающих расходы, владелица жилья представить не может.
Считаем налог с применением вычета:
(20,0 – 1,0) х13% = 2,470 млн. руб.
Вычет или расходы: что выбрать?
Налоговый Кодекс установил предельный размер вычета – 1 млн. рублей.
Этот вариант выгоден, если цена реализации слегка превышает вычет, в этом случае платеж будет минимальным. При сумме сделки менее миллиона, расчет покажет нулевые значения.
Вычет применяется и в случаях, когда продавец не может обосновать расходы.
Оплата расходов должна подтверждаться документально. Принимаются договоры купли-продажи, ипотеки, договоры на проведение ремонтных работ. В налоговую инспекцию нужно представить все чеки, платежные поручения, расписки, справки из банка об уплаченных процентах и т.п., на сумму задекларированных расходов.
Важно знать: в ИФНС представляется декларация при реализации объектов, которыми владели менее 36 или 60 месяцев. При этом не имеет значения размер исчисленного взноса. За нарушение срока сдачи (30 апреля следующего года) налогоплательщику грозит штраф.
Штраф и пени придется заплатить и за нарушение срока расчетов: перечислить деньги в налоговую нужно не позднее 15 июля.
Как платить налог на имущество при продаже недвижимости
Налог на имущество за год, в котором совершалась купля-продажа, будут платить продавец и покупатель. Первый заплатит за период, в котором он владел имуществом. Например, сделка состоялась 30 апреля, эта дата зафиксирована в выписке ЕГРН. Следовательно, бывший владелец заплатит налоги за 4 месяца, а новый собственник – за 8.
Резюмируя всё вышесказанное:
- продажа недвижимости, купленной или полученной до 2016 года, не потребует уплаты налога в бюджет. Здесь действует правило владения объектом свыше 5-ти лет;
- освобождаются от платежа сделки с имуществом, которым владеют 3 года, если оно получено в дар, в наследство, по приватизации;
- прочая продажа объектов находящихся в собственности менее 5-ти лет облагается по ставке 13% для граждан РФ и по ставке 30% для нерезидентов. Основой для расчета выступает оценка по кадастру. Налогоплательщик может уменьшить сумму, использовав фиксированный вычет в 1 млн. рублей или предъявив к зачету понесенные расходы на приобретение данного объекта.
Наши рекомендации: перед продажей квартиры ознакомьтесь с новыми правилами налогообложения. Если имущество приобреталось позднее 2016 года, уточните кадастровую стоимость у нас на сайте или сайте Росреестра и заранее рассчитайте налоги.