Проверяем объект недвижимости перед покупкой
Приобретение недвижимости — это всегда важное событие, которое вместе с тем несёт за собой определённые риски. Есть серьёзная вероятность либо вообще не получить объект, который покупаете, либо лишиться его вследствие последующего оспаривания сделки. Поэтому перед покупкой обязательно необходимо самым тщательным образом проверить квартиру, дом или земельный участок, чтобы избежать неблагоприятных последствий. Недавно такая услуга по оценке всевозможных рисков, касающихся и объекта недвижимости, и его собственников, появилась в арсенале нашего портала. Прочитать о ней подробнее можно в соответствующем разделе сайта.
Далее для тех, кто уверен в своих силах и правовых знаниях в оценке возможных рисков и последствий, мы расскажем о пяти этапах самостоятельной проверки объекта недвижимости перед его приобретением.
Для начала заказываем две выписки из ЕГРН.
1. Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на недвижимость. Она содержит полезные сведения:
— об основных характеристиках объекта;
— о его кадастровой стоимости, которая, например, позволяет рассчитать размер подлежащего уплате налога;
— про обладателя объекта, с указанием даты регистрации и основанием регистрации права;
— об имеющихся ограничениях (ипотека, залог, арест или сервитут).
2. О переходе прав на объект недвижимости. Так сможем увидеть всю историю собственников на конкретный объект. Частая смена собственников объекта недвижимости будет являться тревожным звоночком.
Получить выписки достаточно просто. Сделать это можно как на сайте Росреестра, получив выписки на электронную почту, так и через МФЦ в бумажном виде. Для запроса таких выписок потребуется указать кадастровый № объекта. Его также можно узнать на сайте Росреестра. Для этого достаточно знать только адрес. Если приобретаем здание, то получить выписку нужно и в отношении участка земли, на котором оно расположено. Полученные сведения из выписок, сопоставляем с информацией, полученной из всех иных источников.
Переходя ко второму этапу проверки, необходимо отметить, что долги, которые есть у продавца, могут стать и вашей проблемой. Поэтому вторым шагом проверяем наличие судебных споров как с участием продавца, так и в отношении интересующего объекта недвижимости.
Проверку можно начать с федерального интернет-ресурса sudact.ru, где содержится множество судебных актов как арбитражных, так и судов общей юрисдикции. Поиск можно осуществлять по фамилии, имени и отчеству продавца либо по его ИНН или ОГРН. Если речь идёт об объекте недвижимости, то указываете кадастровый номер либо адрес такого объекта. В случае образования объекта недвижимости из других объектов, то проверьте информацию и о них.
Ещё одним федеральным ресурсом, на котором содержатся все судебные акты, выносимые арбитражными судами, является картотека арбитражных дел. Критерии поиска точно такие же.
Не избежать и поиска по региональным базам судов общей юрисдикции и мировых судей. Во-первых, по месту регистрации продавца. Например, если продавец зарегистрирован в Тверском районе Москвы. Заходим на сайт Тверского районного суда Москвы в раздел «судебное делопроизводства», далее в подраздел «Поиск информации по делам». Во-вторых, проверяем на сайте районного суда по месту нахождения объекта недвижимости.
Если продавец действительно кому-то задолжал и этот кто-то взыскал с него долг в суде, то, скорее всего, принудительным исполнением займутся судебные приставы. Чтобы узнать и это, заходим на сайт ФССП, заполняем известную информацию о продавце и проверяем наличие в отношении него исполнительных производств.
Первые два этапа проверки можно провести предварительно без участия продавца, используя лишь открытые источники информации. Когда дело идёт о переговорах с продавцом о заключении сделки, впору уже запросить у продавца и иные документы.
Третьим этапом изучаем документы, на основании которых у продавца возникло право собственности. Чаще всего такими документами являются договоры купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве, какие-то акты органов местного самоуправления о приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.д.
Важно проверить, - имеет ли продавец право отчуждать недвижимое имущество. Поэтому на четвёртом этапе запрашиваете копию паспорта, нотариально оформленное согласие другого супруга на сделку (при наличии такого супруга). И справку о том, что продавец не состоит на учёте в психоневрологическом диспансере, если продавцом является физическим лицом. Иначе, если после покупки адекватный с первого взгляда продавец окажется недееспособным, то сделку могут признать недействительной.
Если продавец юрлицо, то действуем следующим образом. Для начала получаете сведения из ЕГРН и ЕГРЮЛ. Затем запрашиваете у продавца последнюю редакцию устава, чтобы посмотреть вправе ли такое лицо отчуждать недвижимое имущество, а также узнать порядок одобрения таких сделок. При необходимости запрашиваете решение об одобрении крупной сделки.
Если приобретаем земельный участок, то сюрпризом могут стать линии электропередач, проходящие над или под землёй, а также иные коммуникации. В связи с этим необходимо проанализировать такие документы как генеральный план населённого пункта, а также проект планировки или межевания территории (при их наличии). Также необходимо изучить правила землепользования и застройки.
Особо необходимо обратить внимание на возможность наличия, так называемых, градостроительных обременений и зон с особыми условиями использования территорий. К таким зонам, например, относятся санитарно-защитные зоны. Пристального внимания они требуют, потому что сведения о наличии таких обременений в выписке из ЕГРН могут и не содержаться. Информацию о таких зонах нужно отдельно запрашивать у соответствующих органов власти. В зависимости от конкретной ситуации может потребоваться изучить и иную документацию.
В случае приобретения здания, запрашиваем у продавца следующие документы.
Во-первых, техпаспорт здания. Если приобретаем помещение, то дополнительно запрашиваем техпаспорт на помещение.
Во-вторых, проект на строительство объекта.
В-третьих, технические условия на коммуникации, а также документы по подключению к ним приобретаемого объекта.
В-четвёртых, разрешение на строительство здания или реконструкцию (если она проводилась).
В-пятых, акт ввода объекта в эксплуатацию.
Если земля под зданием находится в аренде, тогда запрашиваете у продавца договор аренды и доказательства отсутствия задолженности по арендной плате.
Конечно, мы привели лишь общие рекомендации. Глубина и степень проверки будет варьироваться, исходя из условий конкретной сделки. Любая операция по приобретению недвижимости должна сопровождаться квалифицированным юристом. Подавляющее большинство споров в сфере недвижимости возникает исключительно из-за небрежного подхода к проверке объекта и контрагента, а также к документальному оформлению сделки. И главное, - расходы на оценку рисков специалистами, юридическое сопровождение сделки по приобретению недвижимости всегда будут ощутимо меньше, чем расходы на последующий судебный спор. Не говоря уже об убытках от утраты объекта.