Покупка квартиры в рассрочку: как правильно оформить сделку
Обычно рассрочку связывают с покупкой крупной бытовой техники: телевизора, холодильника или стиральной машинки. Оказывается, теперь в рассрочку можно приобрести и квартиру. Эта статья объяснит, как купить квартиру в рассрочку и на какие уловки может попасть покупатель.
Почему интересно купить квартиру в рассрочку?
Когда нужно купить крупную недвижимость, а средств для этого недостаточно, стоит прибегнуть к оформлению рассрочки. Это поэтапная оплата стоимости квартиры, производящаяся по частям и ежеквартально. Ее дают ее на 12 месяцев и под 10-12 процентов годовых. Особенность рассрочки в том, что она дает шанс в дальнейшей выплатить меньшую сумму. Для этого устанавливается первоначальный взнос размером 20-30%.
Есть три пути приобретения жилья: полная оплата, ипотека и рассрочка. Альтернативный вариант приобретения квартиры – рассрочка. Она удобна для тех, кто по разным причинам не может одномоментно внести нужную сумму. Сумма делится на 2-3 части. Первая оплачивается в виде первоначального взноса и составляет, как правило, большую долю внесенной суммы. Другие части разделяются в течение кредитного периода – до 12 месяцев.
Рассрочка удобна по многим причинам:
- Быстрота и простота в оформлении. Для того чтобы получить ее, нужно всего лишь представить паспорт. Об этом ниже.
- Не требует большого пакета документов. Не нужно много бумаг, сбор которых необходим на кредит вместе со справкой о доходах.
- Кредитная история. Если у заемщика кредитная история не совсем гладкая, то это не помешает в оформлении рассрочки.
- Выдается на момент строительства. Кредит можно получить в любое время, и он покроет стоимость покупки. Рассрочку же получают перед заездом (во время постройки объекта).
- Рассрочкой не переплачивают за проценты на товар. Рассрочка не предполагает повышение цены товара процентами. Размер выплат увеличивается не из-за процентных ставок, а из-за длительности оплаты – до одного года.
- Доступность. Например, в период кризиса многие банки поднимают ставки кредитов, поэтому единственно выгодным вариантом становится рассрочка.
Почему не кредит? Рассрочка – это более выгодный вариант для тех, кому хочется приобрести квартиру в короткие сроки. Высокий ежемесячный платеж схож с большими процентами при взятом кредите.
Условия получения
Условия получения рассрочки могут варьироваться. Они зависят от банка, в котором она оформляется. Например, есть распространенный вариант получения рассрочки: «0-0-12». Это означает, что в ноль рублей обойдутся выплаты по процентам (в годовых) и первоначальный взнос. А число 12 – количество месяцев, в течение которых будущий владелец должен погасить ссуду. Такой прием – маркетинговая уловка. Представим человека, который пришел в магазин без денег. В отделе крупной бытовой техники он увидел холодильник с тремя камерами, который искал уже полгода на интернет-сайтах. Над холодильной камерой висит табличка с этими тремя цифрами. Как итог – клиент доволен, магазин в выгоде.
Минусы рассрочки
Рассрочка отличается от других способов взятия кредита.
- Короткий период возврата, что повышает ежемесячную выплату на крупные покупки. Например, при приобретении однокомнатной и двухкомнатной квартир размеры ежемесячных оплат будут существенно различаться.
- Требуется первоначальный взнос в размере 10-50% от суммы приобретаемой недвижимости. Одна часть будет выплачена сразу, вторая – в течение года с индивидуальной ставкой и размером.
- Рассрочка, в отличие от кредита, не предполагает страхования.
- Несмотря на короткий срок кредитования, ежемесячные выплаты окажутся крупными.
- Платежи. Оплата за рассрочку продолжится даже при заморозке строительства.
- Санкции. За просроченные платежи заемщика ждут серьезные штрафы.
- Застройщик или банк. Обратите особое внимание на то, кто указан в договоре купли-продажи.
Если банк – процесс приобретения окажется схож со взятием кредита.
Аванс и задаток – две денежные суммы, которые путают при внесении предварительного платежа. Если аванс можно вернуть в течение трех месяцев без штрафных санкций, то с задатком все иначе. В Гражданском кодексе РФ прописано: задаток накладывает на покупателя обязанности, среди которых запрет на отказ покупки квартиры.
Риски при покупке квартиры
Может случится, что заемщик не выплатит долг в срок. В таком случае заранее следует закрепить в договоре санкции о просрочке. Юристы рассматривают два пути решения проблемы: расторгнуть договор о долевом участии (ДДУ) или передать права и обязанности другому покупателю («перекинуть»).
Банкротство застройщика – вот чего нужно бояться покупателю. Дольщики вправе потребовать возврат денег. Чтобы минимизировать риски, не потерять деньги и недвижимость, - рекомендуем воспользоваться услугой нашего Портала и заказать Отчет о рисках, который готовится юридической службой. Отчет включает себя проверку объекта недвижимости и проверку собственника, содержит правовое заключение с оценкой предстоящей сделки и выявленными рисками.
Порядок составления договора
Обратимся к Гражданскому кодексу. В нем указано, что существенными условиями договора купли-продаж служат следующие пункты:
- Наименование и характеристики товара (в нашем случае – квартиры).
- Стоимость товара.
- Платежи, их сроки.
Если изучить оформленный документ, то указания следующие:
- Дата и место заключения договора.
- Предмет договора.
- Стоимость.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность (например, санкции).
- Реквизиты для оплаты.
В договоре купли-продажи квартиры в рассрочку необходимо указать:
- Сроки платежа.
- Размеры платежа.
- Пени, штрафы за просрочку.
- Права и обязанности сторон.
- Четкие формулировки в предмете договора;
В последней ситуации может случиться так, что вы приобретаете не целую квартиру, а только долю. Но цена остается квартирной. Будьте аккуратны!
Среди документов нужны:
- Технический паспорт квартиры.
- Выписка из домовой книги.
- Справка об отсутствии долгов по квартплате.
Застройщику нужно собрать такой перечень документов:
- Свидетельство о госрегистрации.
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
- Бухгалтерские отчеты.
- Смета.
- Результаты аудиторских проверок.
Если жилье считается вторичным, то среди документов нужно собрать:
- Справки из БТИ.
- Технический и кадастровой паспорта.
- Выписки из ЕГРН Росреестра об отсутствии обременений на жилье и претензий к нему.
Пошаговое приобретение жилья по рассрочке:
- Поиск застройщика и изучение его репутации.
- Поиск документации: разрешение на строительство, учредительные документы и т. д.
- Предложение заключить ДДУ с оформлением рассрочки.
- Консультация с юристами, риелторами и заключение с ними договора.
- Регистрация собственности в Росреестре.
- Внесение первоначального взноса и оплата в течение указанного срока.
- Переезд.
Особенности покупки квартиры в рассрочку
- Оформлять ее имеет смысл тогда, когда вы располагаете крупной суммой.
- Не требует подтверждения платежеспособности. Достаточно паспорта.
- Удобно приобретать предпринимателям, которым по карману оплачивать ежемесячные высокие ставки.
Представим ситуацию. Игорь и Николай хотят купить квартиру. Первый выбирает рассрочку, поэтому вкладывает первоначальный взнос в размере 65%, остальную часть – в течение года. Николай же решил чуть подкопить, чтобы купить не однокомнатную квартиру, как Игорь, а двухкомнатную и с лоджией. Для этого он еще год-два поработает.
Прошел год. Игорь, выплатив последнюю часть, обращается к услугам перевозок – готовится к переезду. Что делает Николай? Он, придя к застройщику (или в банк), получает ответ о том, что стоимость двухкомнатных квартир возросла в полтора раза.
Кто в таком случае поступил разумно? Разумеется, Игорь. Поэтому рассрочка стала быстрым вариантом для переезда.
Но, на самом деле, рассрочка – дорогое удовольствие. Она подойдет тем, у кого нет в наличии средств. А также она удобна для лиц с высоким заработком. Просрочка по ежемесячным выплатам может оказаться для вас последней. Это обяжет застройщика расторгнуть договор без лишних слов. А частые риски призовут тщательнее проверять подписываемые документы.